Переваги і недоліки нового порядку реєстрації прав на нерухоме майно

З 1 січня 2013 року в Україні введена нова система реєстрації прав на нерухоме майно, регламентована положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) в редакції від 01.01.2013 р.

У новій редакції Закону ключовим моментом є істотне збільшення переліку прав і обтяжень, що підлягають державній реєстрації. Додатково тепер підлягають державній реєстрації право господарського відання, право оперативного управління, право оренди земельної ділянки, право користування (найму, оренди) будинку або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, іпотека, податкова застава, предметом якого є нерухомість.

З одного боку, таке розширення переліку прав і обтяжень, що підлягають державній реєстрації, значно ускладнює доля сторін відповідних угод, обтяжуючи їх додатковими бюрократичними процедурами, збільшуючи терміни оформлення відповідних угод, покладаючи на них додатковий фінансовий тягар.

З іншого ж боку, таким розширенням законодавець захищає інтереси відповідних учасників правовідносин з нерухомим майном. Більше того, встановивши обов'язковість реєстрації права оренди земельної ділянки, була скасована необхідність реєстрації договору оренди. Право користування будинком або іншою капітальною спорудою підлягає реєстрації тільки у випадку, якщо воно виникає на підставі договору, укладеного на строк не менше трьох років. Що стосується реєстрації іпотеки, то відбудеться лише зміна реєстру, до якого вносяться відомості, замість Державного реєстру іпотек здійснюватиметься реєстрація в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що дозволить уніфікувати реєстрацію речових прав. Також і реєстрація податкової застави нерухомого майна тепер буде здійснюватися не в Державному реєстрі обмежень рухомого майна, а в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, зміни торкнуться тільки права господарського відання та права оперативного управління.

У новій редакції Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ключовим моментом є істотне збільшення переліку прав і обтяжень, що підлягають державній реєстрації. При цьому істотні зміни торкнуться тільки права господарського відання та права оперативного управління

Недоліком Закону, на мій погляд, можна назвати відсутність чіткого переліку документів, необхідних для реєстрації речових прав на нерухоме майно. Представлені лише вимоги до таких документів, а саме: розбірливість тексту документів, поданих для реєстрації, вказівку прізвища, імені, по батькові та адреси проживання фізичних осіб, найменування та місцезнаходження юридичних осіб повністю, відсутність підчисток, дописок, закреслених слів і інших, не обумовлених у них виправлень, неможливість заповнення олівцем, пошкоджень, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст і пр. Відсутність вичерпного переліку документів, що надаються для реєстрації, пояснюється законодавцем значною кількістю документів, на підставі яких може здійснюватися реєстрація права власності. Тим не менше, відсутність такого переліку на практиці може виявитися причиною зловживань з боку державних органів і виникнення складнощів з реєстрацією речових прав на нерухомість. Створення подібного переліку було доручено Кабінету Міністрів України в рамках підготовки Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень.

У свою чергу, суттєвою перевагою Закону можна назвати урегульованість термінів проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, зокрема, його обмеження 14 робочими днями з моменту надходження заяви про проведення державної реєстрації. Державна реєстрація іпотек та інших обмежень або відмова в такій реєстрації повинні провадитися протягом одного робочого дня. Крім того, змінена і дата державної реєстрації прав на нерухоме майно, яка тепер буде відповідати даті реєстрації відповідної заяви в органі держреєстрації, а права на нерухоме майно будуть виникати з моменту реєстрації заяви. Таким чином, з моменту подачі заяви у правовласника буде можливість відчужувати своє майно.

Одним з недоліків Закону можна назвати відсутність чіткого переліку документів, необхідних для реєстрації речових прав на нерухоме майно. Відсутність такого переліку на практиці може виявитися причиною зловживань з боку державних органів і виникнення складнощів з реєстрацією речових прав на нерухомість

Також недоліком Закону можна назвати суттєве обмеження переліку осіб, які можуть отримати витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тепер до таких осіб відносяться тільки уповноважені особи власників нерухомого майна, їх спадкоємців та осіб, в інтересах яких встановлено відповідні обмеження. Решта, в тому числі органи державної влади та місцевого самоврядування, зможуть отримати лише інформаційну довідку. Видача відповідного витягу, як і колись, буде платною, згідно розмірам, встановленим Кабміном.

У зв'язку з реалізацією положень Закону та впровадженням Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно функції органів земельних ресурсів та бюро технічної інвентаризації передані Укрдержреєстру, підпорядкованого Міністерству юстиції України. Також функції державних реєстраторів виконують нотаріуси. У зв'язку з таким делегуванням функцій з держреєстрації в січні - лютому виникло чимало тяганини, проте, сподіваємося, що вже найближчим часом вони будуть успішно вирішені.

ВИСНОВОК:

Таким чином, оновлення порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно має цілий ряд недоліків. Є й позитивні сторони, як то введення Єдиного реєстру речових прав, скорочення термінів держреєстрації та зменшення зарегульованості процедури реєстрації. Залишається сподіватися, що законодавець не зупинить реформи на даному етапі, усуне вже виявлені недоліки нової процедури держреєстрації і ми отримаємо дійсно ефективну систему реєстрації прав на нерухоме майно.