Реєстрація прав на нерухоме майно, внесене в якості внеску до статутного капіталу ТОВ

Дата публикации

Згідно з пунктами 2, 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 № 1878 - VI із 1 січня 2013 вводиться новий порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Реєстратори БТІ втратили повноваження з проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тепер ці повноваження перейшли до реєстраторів органів державної реєстрації прав на нерухоме майно, а у передбачених законом випадках - до нотаріусів (інформаційний лист ВГСУ від 29.12.2012 № 01-06 / 1953 / 2012).

У цій статті буде розглянута процедура реєстрації прав на нерухоме майно (мається на увазі саме нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки), внесене в якості внеску до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю його учасниками (засновниками), згідно з новим порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Так, відповідно до положень чинного законодавства (а саме ст. 86 ЦК, ст. 115 ЦК, ст. 13 ЗУ «Про господарські товариства») внеском до статутного капіталу, серед іншого, може бути нерухоме майно (зокрема, будівлі, споруди). При цьому нерухомість виступає предметом вкладу до статутного капіталу у разі дотримання таких умов: 1) майно може бути відчужене ; 2) воно має грошову оцінку, 3) майно має належати учаснику (засновнику) на праві власності [ Корпоративне право - В. М. Кравчук - Київ, видавництво Істина, 2005 р ]. Статутний капітал складається з внесків його учасників, а його розмір дорівнює сумі вартості таких вкладів (ст. 144 ЦК).

Законодавством прямо не передбачено, в якій формі здійснюється оцінка майна учасниками товариства, однак на практиці оцінка майна і передача його до статутного капіталу ТОВ найчастіше оформляється відповідним актом оцінки і прийому - передачі

Кожен внесок повинен бути оцінений належним чином. За загальним правилом (згідно з ч. 2 ст. 115 ЦК) грошова оцінка вкладу здійснюється за згодою учасників (засновників товариства), крім випадків, коли проведення оцінки майна є обов'язковим (наприклад, при визначенні вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного суспільство вноситься майно господарських товариств з державною часткою чи часткою комунального майна (ст. 7 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»)). Слід зазначити, що законодавством прямо не передбачено, в якій формі здійснюється оцінка майна учасниками товариства, однак на практиці оцінка майна і передача його до статутного капіталу ТОВ найчастіше оформляється відповідним актом оцінки і прийому - передачі, що, зокрема, підтверджується листом Держкомпідприємництва від 14.09.2004 р. № 6279.

У ч. 1 ст. 115 ЦК зазначено, що суспільство стає власником нерухомого майна, переданого йому учасниками у якості внеску до статутного капіталу. Але момент придбання ТОВ права власності на нерухоме майно обумовлений не підписанням акту прийому - передачі, який тільки підтверджує виконання засновниками своїх зобов'язань, а саме державною реєстрацією права власності на нерухоме майно (в тому числі враховуючи вимоги, встановлені ст. 182 ЦК). Порядок здійснення такої реєстрації буде детально розглянуто в цій статті.

Момент набуття ТОВ права власності на нерухоме майно обумовлений саме державною реєстрацією права власності на нерухоме майно

Реєстрація права власності регулюється, зокрема, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952 - IV (далі - Закон), постановою Кабінету Міністрів «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» від 22.06.2011 № 703 (далі - Постанова), постановою Кабінету Міністрів «Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру прав на нерухоме майно» від 26.10.2011 № 1141 (далі - Порядок ведення).

Процедуру державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, внесене в якості внеску до статутного капіталу ТОВ, умовно можна розділити на кілька етапів:

1) подача заяви про державну реєстрацію разом з необхідними документами ;

2) прийняття рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі свідоцтва про право власності;

3) внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Перш за все, для проведення державної реєстрації прав уповноважена особа ТОВ (заявник) подає органу державної реєстрації такі документи:

• заяву про державну реєстрацію, форма і вимоги до заповнення якої встановлюються наказом Міністерства юстиції України «Про впорядкування відносин, пов'язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 17.04.2012 № 595/ 5 ;

• копія документа, що підтверджує повноваження представника ;

• документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (квитанція), за винятком випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита. Слід зазначити, що заява про реєстрацію у разі відсутності даного документа чи документа про сплату державне мита не буде прийнято (п. 10 Постанови) ;

• документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно (наприклад, свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією, рішення суду, яке набрало законної сили, про право власності та інших речових прав на нерухоме майно і т. д.) ;

• акт прийому - передачі об'єкта нерухомого майна або інший документ, що підтверджує факт передачі такого майна в статутний капітал ТОВ ;

• у разі якщо засновником ТОВ виступає юридична особа, потрібно надати рішення про внесення нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ, прийняте уповноваженим органом управління такої юридичної особи;

• якщо об'єкт нерухомого майна перебуває у спільній власності, подається письмова згода всіх співвласників щодо внесення одним із співвласників об'єкта нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ ;

• крім того, якщо об'єкт нерухомого майна новозбудований або реконструйований, потрібно додатково надати технічний паспорт на нього, для чого проводиться технічна інвентаризація.

Державна реєстрація прав (надання відмови в ній) проводиться в строк, що не перевищує 14 робочих днів з моменту надходження до органу державної реєстрації прав заяви про проведення такої реєстрації (ст. 15 Закону).

Процедура державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, внесене в якості внеску до статутного капіталу ТОВ, складається з подачі заяви про реєстрацію разом з необхідними документами, прийняття рішення про державну реєстрацію та внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Потрібно відзначити, що статтею 18 Закону передбачається, що у разі внесення до статутного капіталу об'єктів нерухомого майна їх засновниками (учасниками) ТОВ надається свідоцтво про право власності на нерухоме майно. У свою чергу, вищевказане свідоцтво видається органами державної реєстраційної служби, за результатами розгляду поданої заяви про державну реєстрацію та доданих до нього документів. У цьому випадку саме свідоцтво про право власності на нерухоме майно виступає документом, на підставі якого і проводиться відповідна державна реєстрація.

При аналізі норм Закону та Постанови слід звернути увагу на різне правове регулювання питання про момент видачі свідоцтва на право власності. Так, відповідно до статті 15 Закону, яка передбачає порядок проведення державної реєстрації прав, свідоцтво про право власності видається після прийняття рішення про державну реєстрацію прав та внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У той же час п. 42 Постанови передбачає, що видача свідоцтва здійснюється за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію. При вирішенні цього питання слід враховувати роз'яснення, яке Державна реєстраційна служба України дала у листі від 09.01.2013 р. № 404-06-15-13 «Про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно». Відповідно до цього листа рішення про державну реєстрацію прав приймається на підставі документів, визначених у статті 19 Закону, у тому числі на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, яке оформляється перед ухваленням рішення.

Потрібно відзначити, що ТОВ отримує можливість фактично розпоряджатися нерухомим майном, внесеним в якості внеску до статутного капіталу, з моменту внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

ВИСНОВОК:

Враховуючи викладене, зміни, запроваджені новим порядком державної реєстрації прав власності на нерухоме майно (наприклад, відсутність вимоги про проведення обов'язкової інвентаризації об'єкта нерухомості при проведенні державної реєстрації прав), повинні спростити саму процедуру реєстрації.