ВСУ: докризисная ипотека имущественных прав на квартиры в «недостроях» была незаконной

Дата публикации

Залог имущественных прав на объект незавершенного строительства был и остается одним из наиболее часто используемых способов обеспечения кредитных обязательств должника при предоставлении ему кредита для приобретения недвижимости на первичном рынке жилья. Причем иногда такой залог оформляют как ипотеку имущественных прав на отдельные помещения в строящемся жилом доме. Но, как установил в постановлении от 17.04.2013 г. № 6-8цс13 Верховный Суд Украины, до 14 января 2009 года такая ипотека была незаконной. О том, как и на основании чего ВСУ сделал этот вывод, насколько он справедлив и к чему может привести – в этом материале.

Фабула дела. Началом судебному разбирательству, закончившемуся вышеуказанным заключением, послужил иск банка к двум физическим лицам, получившим право собственности на квартиру в одной из новостроек Черкасс. В своем иске банк требовал признать недействительным договор от 19.02.2008 года, заключенный этими физлицами с застройщиком, на основании которого они получили право собственности на эту квартиру, и отменить решения БТИ о регистрации права собственности на нее за этими физлицами.

Основанием для иска был тот факт, что имущественные права на эту квартиру, как и на многие другие квартиры в этой новостройке, были переданы банку в ипотеку по соответствующему ипотечному договору, заключенному 1 октября 2007 года. Ипотечный договор, в свою очередь, был заключен для обеспечения обязательств другого физического лица по кредитному договору, заключенному в тот же день и согласно которому банк перечислил деньги застройщику за приобретение заемщиком этих квартир.

Ответчики же подали встречный иск с требованием о признании недействительным договора ипотеки от 01.10.2007 г. и снятии запрета на отчуждение квартиры, ссылаясь на то, что согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке», действовавшей в то время, имущественные права не могли быть предметом договора ипотеки. Аналогичные иски были также поданы другими физическими лицами, купившими в этом доме квартиры, имущественные права на которые находились в банковской ипотеке.

Решением местного суда, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанции, в удовлетворении требований банка было отказано. Вместо этого были удовлетворены встречные иски и, тем самым, признан недействительным договор ипотеки от 01.10.2007 г. и снят запрет на отчуждение спорных квартир. Было признано, что такой договор противоречит положениям ч. 2 ст. 5 и ч. 1 ст. 18 Закона «Об ипотеке» в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

Не согласившись с таким положением дел, банк подал заявление о пересмотре решения ВССУ на основании неодинакового применения судами кассационной инстанции одних и тех же норм материального права. В качестве доказательства наличия такого основания он сослался на решение ВССУ от 12.09.2012 г. № 6-26100св12, который применил к подобного рода правоотношениям Закон «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» (далее – Закон об ипотечном кредитовании). Этот документ еще в докризисной версии предусматривал, что ипотека может возникать в отношении имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.

Позиция ВСУ. Пересматривая дело, ВСУ исходил из следующего:

1) в ст. 5 Закона «Об ипотеке» указан исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть предметом ипотеки согласно ипотечному договору. Таковыми, в частности, могут быть один или несколько объектов недвижимости, соответствующие ряду условий, а также объект незавершенного строительства или иная недвижимость, которая станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Часть объекта недвижимости могла быть предметом ипотеки только после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как отдельный объект недвижимости.

В то же время понятие «ипотека имущественных прав» и регулирование отношений при передаче в ипотеку имущественных прав в данном Законе отсутствовали. Имущественные права на объект незавершенного строительства были отнесены к предмету ипотеки согласно Закону «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», вступившему в силу только 10.01.2009 года. То есть уже после заключения спорного договора;

2) предметом правового регулирования Закона об ипотечном кредитовании являются отношения, возникающие относительно ипотечного долга, который появляется после невыполнения договора, обеспеченного ипотекой, а не для обеспечения кредитного договора. И потому нормы этого Закона не могут распространяться на кредитный договор, заключенный между банком и физическим лицом.

На основании этого был сделан вывод о том, что 1 октября 2007 года при заключении договора ипотеки были нарушены положения ст. 5 Закона «Об ипотеке» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), поскольку имущественные права на отдельные помещения в жилом доме не могли быть предметом ипотеки.

Мнение «Ю&З»: Вывод ВСУ о том, что нормы Закона об ипотечном кредитовании не распространяются на правоотношения, связанные с обеспечением кредитного договора, является достаточно спорным. Согласно преамбуле этого документа он регулирует отношения в системе ипотечного кредитования, под которыми согласно ст. 1 этого Закона понимаются правоотношения, возникающие относительно приобретения права требования ипотечного долга по сделкам и иным документам. Под ипотечным долгом, в свою очередь, понимается основное обязательство по любой сделке, исполнение которого обеспечено ипотекой. При этом в Законе об ипотечном кредитовании нет оговорки о том, что ипотечный долг возникает только после невыполнения договора, обеспеченного ипотекой, как это утверждает ВСУ.

А раз так, то можно сделать вывод, что он регулирует правоотношения, возникающие относительно приобретения по любой сделке права требования основного обязательства, обеспеченного ипотекой. В том числе возникающие из факта заключения кредитного договора, обязательства должника по которому обеспечены ипотекой. Такое обязательство также можно считать ипотечным долгом, исходя из определения этого понятия, приведенного в Законе об ипотечном кредитовании. Следовательно, на правоотношения, возникающие относительно приобретения права требования такого обязательства по кредитному договору, должны распространяться нормы Закона об ипотечном кредитовании.

Конечно, это не решает коллизии между нормами ст. 5 Закона «Об ипотеке» и ст. 5 Закона об ипотечном кредитовании. Оба документа имеют силу законов, оба вступили в силу 1 января 2004 года1 и оба могут быть названы специальным по отношению к правоотношениям, возникающим из обязательств, обеспеченных ипотекой. Но поскольку ч. 1 ст. 5 Закона об ипотечном кредитовании по сути расширяла перечень предметов ипотеки, указанных в ст. 5 Закона «Об ипотеке», то к данным правоотношениям, по нашему мнению, должна была применяться именно она.

____________

1 Правда, при этом действующая на момент спора редакция ч. 1 ст. 5 Закона об ипотечном кредитовании вступила в силу позже, 14.01.2006 г., но и до этого она предусматривала возможность передачи в ипотеку имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.

Более того, поскольку возможность передачи в ипотеку имущественных прав на недвижимость, сооружение которой не завершено, было разрешено нормами Закона об ипотечном кредитовании, которые, как мы выяснили, могли применяться к спорным правоотношениям, то ипотечный договор не мог быть признан недействительным. Ведь такая сделка не противоречила нормам актов гражданского законодательства, а наоборот, была предусмотрена одним из них. А раз так, то ч. 1 ст. 203 ГК и ч. 1 ст. 215 ГК к данным правоотношениям применяться не могли.

К тому же нормы ст. 5 Закона об ипотечном кредитовании в части передачи в ипотеку имущественных прав на «незавершенку» ранее применялись не только ВССУ в решении от 12.09.2012 г. № 6-26100св12, но и ВХСУ в постановлении от 19.07.2010 г. № 4/641. Таким образом, постановление ВСУ от 17.04.2013 г. № 6-8цс13 является изменением ранее сложившейся судебной практики, что вряд ли может способствовать стабильности кредитных правоотношений. Тем более что основанием для такого изменения послужило спорное толкование сферы применения Закона об ипотечном кредитовании и ограничительное толкование норм Закона «Об ипотеке», состоящее в том, что в ст. 5 этого Закона указан исключительный перечень предметов ипотеки, что идет вразрез с диспозитивными принципами гражданского права.

И хотя рассмотренное постановление ВСУ касается лишь докризисных ипотечных кредитов, выдаваемых для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости, все равно такое решение может существенно сказаться на финансовом состоянии банков, которые ранее выдавали подобного рода кредиты, и значительно усложняет работу юристов по взысканию задолженности по таким кредитам. Недобросовестные заемщики, в свою очередь, могут воспользоваться этим решением для выведения их имущественных прав на строящееся жилье из-под банковской ипотеки.

ВЫВОД:

Позиция ВСУ о том, что до 14 января 2009 года ипотека имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, была незаконной, является сомнительной по причине того, что такой вид ипотеки был предусмотрен нормами Закона об ипотечном кредитовании. Утверждение ВСУ о том, что этот документ не мог применяться к правоотношениям, возникающим из обеспеченного ипотекой кредитного договора, противоречит сфере действия Закона об ипотечном кредитовании и понятиям «ипотечное кредитование» и «ипотечный долг», которые в нем были заложены.