Проблеми реєстрації обтяжень об'єктів нерухомого майна

Дата публикации

У нинішньому році при реєстрації обтяжень на нерухоме майно більшість громадян зіткнулися з низкою проблем, вирішити які досить складно. Триває цей процес рівно квартал і пов'язаний з тим, що з 1 січня 2013 року почала діяти нова система реєстрації, запроваджена Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон). Дана система була покликана не тільки наблизитися до стандартів Євросоюзу, але і полегшити життя всім суб'єктам правовідносин у даній сфері. Однак з початку року всі ми зіткнулися з недоліками нової процедури, що не полегшили, а ускладнили наше життя.

Труднощі, пов'язані з реєстрацією обтяжень на нерухоме майно

1. Відсутність необхідних баз даних в реєстрі

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) в технічному плані ще не дозволяє працювати з новими правилами на необхідному рівні. Наприклад, відомі ситуації, коли в реєстрі відсутня вулиця, на якій розташований об'єкт нерухомості, і вказати його адресу не надавалося можливим.

2. Неповне заповнення бази Реєстру

На сьогоднішній день Реєстр ще далеко не до кінця заповнений даними про право власності на нерухомість, в тому числі і на земельні ділянки. У цьому реєстрі міститься інформація тільки про права власності на нерухомість, що виникли після 2004

3. Недосконалості форм і шаблонів документів

Передбачені законом шаблони різних документів не дозволяють коректно їх заповнити. Так, при нотаріальному оформленні договору іпотеки іпотекодержателем виступає товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами Ромашка», яке діє в інтересах і за рахунок пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу «Волошка». Повне найменування даного товариства не вмістилося в певний рядок роздрукованої з реєстру форми. Були змушені скорочувати, хоча вказувати повинні були саме повне найменування. І тепер для ідентифікації суб'єкта потрібно вводити ідентичне найменування та ІПН, тоді як раніше для аналізу база видавала максимальний перелік збігів. Наслідками некоректного введення даних буде неможливість ідентифікації суб'єкта під час перевірки наявності обтяжень перед угодою.

4. Низький рівень практичних знань і єдиного підходу реєстраторів на початковому етапі

Нерідкі випадки, коли нотаріуси різних нотаріальних контор, бюро, а також державні реєстратори один і той же документ називають по - різному, що призводить до ускладнень.

У зв'язку з тим що робота з Реєстром до кінця ще не вивчена, нотаріуси та реєстратори найчастіше діють за принципом «моя хата скраю...», вказуючи один на одного в повноваженнях реєстрацію обтяжень, хоча за законом таким правом наділені і ті, й інші.

5. Невідповідність даних нового і старого реєстрів

Також зіткнулися з ситуацією, коли органом державної виконавчої служби в листопаді 2012 року було винесено постанову про арешт квартири, а в березня 2013 року виявилося, що даний арешт у новому реєстрі відсутня, і боржник легко може розпоряджатися арештованим нерухомим майном. Подібні ситуації, швидше за все, обумовлені технічною недоробкою системи. Але незалежно від причин арешт довелося накладати повторно.

Проблема з обтяженням рухомого майна

Поряд з нерухомим майном хотілося б згадати і рухоме, адже з ним, вірніше з його обтяженням, як виявилося, справи йдуть нітрохи не краще. У зв'язку з набранням чинності Закону нововведення торкнулися і функцій ДП «Інформаційний центр», тепер в його повноваженнях залишилася лише реєстрація обтяжень рухомого майна. На практиці реєстратори також неоднозначні в думці, в чиї функції входить реєстрація обтяжень рухомого майна.

Згідно з чинним законодавством нотаріуси (і державні, і приватні) поряд з ДП «Інформаційний центр» мають право реєструвати обтяження рухомого майна

Відомий випадок, коли позивач, отримавши ухвалу суду про задоволення забезпечувального позову та накладення арешту на авто, зіткнувся з труднощами його реєстрації. У державній нотаріальній конторі реєструвати арешт відмовилися, аргументуючи, що з 2013 року нотаріуси ніякого відношення до арештів не мають, мовляв, відтепер це повноваження реєстраційної служби України. Але згідно з чинним наказом Мін'юсту «Про визначення реєстраторів Державного реєстру рухомого майна» № 57/ 5 нотаріуси (і державні, і приватні) поряд з ДП «Інформаційний центр» мають право реєструвати обтяження рухомого майна.

Таким чином, на сьогоднішній день, щоб провести процедуру реєстрації обтяження нерухомого майна, необхідно пройти низку інстанцій, стукати в закриті двері і шукати відповіді на прогалини в законодавстві, що в принципі поширене явище при впровадженні будь-яких новацій, тим більше технологічних.

На жаль, три місяці роботи нової системи не дозволяють ще говорити про бездоганну її роботі і тим більше не дозволяють говорити про будь спрощеності. Сьогодні виникає маса питань, пов'язаних з даною системою, з правилами реєстрації, з алгоритмами дій реєстраційних правил, але, на жаль, питань більше ніж відповідей.

За словами першого заступника Глави Укрдержреєстру Інни Завальної, Державна реєстраційна служба готує законодавчі зміни, що дозволяють спростити процедуру держреєстрації змін та призупинення іпотеки, а також обтяжень речових прав на нерухоме майно.

Сподіваємося, що найближчим часом всі недоліки системи будуть враховані, так як в цілому уніфікація реєстрів і можливість адміністрування через нотаріусів - поширена світова практика, яка повинна полегшити процедуру реєстрації речових прав.