Sidebar

ВОПРОС:

Местное управление Госкомзема осуществило нормативную денежную оценку земли и подготовило соответствующую техническую документацию, которая была утверждена решением городского совета. Теперь на основании этой новой нормативной денежной оценки нас вынуждают внести изменения в договор аренды земли коммунальной собственности, в результате чего арендная плата существенно увеличится. Однако у нас есть сомнения в правильности расчетов, произведенных при оценке земли и внесенных в техническую документацию. Как оспорить эту техническую документацию?

ОТВЕТ:

В данной ситуации возможны несколько путей защиты прав арендатора, что следует из процедуры проведения оценки и утверждения ее результатов. Прежде всего, стоит вспомнить о том, что лицо может обжаловать лишь те действия либо бездействия других лиц, которые тем или иным образом нарушают его права.

Итак, нарушаются ли права арендатора при проведении нормативной денежной оценки земель либо конкретного земельного участка? Сам по себе факт назначения и проведения такой процедуры целиком и полностью законен, поскольку ст. 18 Закона «Об оценке земель» устанавливает четкую периодичность ее проведения, а ст. 15 того же Закона дает право местным советам инициировать ее самостоятельно. И все же не стоит забывать, что в силу ст. 13 указанного Закона именно нормативная оценка является базовой для исчисления арендной платы. Следовательно, нарушения, допущенные при проведении оценки, могут повлечь за собой нарушение прав арендатора, в частности, на установление справедливой арендной платы.

Намного проще доказать, что права арендатора нарушил местный совет при принятии решения об утверждении технической документации. В таком случае имеет место публично-правовой спор между арендатором и местным советом относительно законности принятого решения. При этом нарушения, допущенные в ходе проведения оценки, будут являться мотивировкой иска.

Следует отметить, что правила проведения оценки регламентированы в следующих документах:

1) Порядке нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов;

2) Порядке нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель в черте населенных пунктов);

3) Методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов;

4) Методике нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов).

Им должны следовать землеустроители при проведении оценки и оформлении результатов. Нарушение данных правил может служить основанием для признания недействительным решения местного совета об утверждении техдокументации.

Однако при этом возникает проблема доказывания допущенных нарушений. Самый простой способ – заказать «свою» нормативную оценку, поскольку ч. 2 ст. 15 Закона «Об оценке земель» дает возможность проводить оценку на основании договора, заключенного между заинтересованными лицами в порядке, установленном законом. Если ее результаты не совпадут с «государственной» оценкой, можно начинать инициировать обжалование решения.

Кроме того, ст. 9 Закона «О государственной экспертизе землеустроительной документации» предусматривает обязательное прохождение технической документацией указанной экспертизы, которая проводится согласно Методике проведения государственной экспертизы землеустроительной документации. Нарушение требований данного документа также может служить основанием для отмены решения об утверждении техдокументации согласно ст. 38 Закона.

При этом стоит помнить о том, что обращению в суд при выборе такого основания для оспаривания решения местного совета (за исключением случаев, когда экспертиза по тем или иным причинам вообще не проводилась) должно предшествовать успешное опротестование заключения экспертизы. Эта процедура закреплена в ст. 37 указанного Закона. Обратим внимание на то, что опротестовать выводы могут либо инициаторы экспертизы, либо разработчики техдокументации. То есть для арендатора такой путь мало подходит.

Еще один вариант – попытаться оспорить решение местного совета по сугубо процедурным моментам. Например, в связи с тем, что оно принято в отсутствие кворума, с нарушением регламента заседаний и тому подобное.

Но в целом все пути достаточно сомнительны. Подтверждением тому является то, что в Едином реестре судебных решений не удалось найти положительной для арендаторов практики, за исключением случаев, когда нарушения совершенно очевидны (вроде неправильного определения даты вступления в силу соответствующего решения, идущего в разрез с нормой п. 271.2 Налогового кодекса).

ВЫВОД:

В данной ситуации стоит обжаловать решение местного совета об утверждении техдокументации. Обосновывать иск можно разными способами, в зависимости от конкретных обстоятельств. В частности, можно доказывать наличие нарушений при проведении оценки, наличие нарушений при проведении госэкспертизы техдокументации, а также наличие нарушений непосредственно при принятии решения.

Не стоит сбрасывать со счетов и возможности, предоставляемые самим договором (особенно положениями о порядке определения арендной платы).

Однако необходимо сразу же понимать, что вероятность выигрыша дела достаточно невелика, если только допущенные нарушения не очевидны.