Поступка права користування земельною ділянкою

Подробности

Опубликовано 05.10.2013 10:13

Просмотров: 323

Численні складності, пов'язані з отриманням і передачею права оренди комунальної землі, спонукають юристів шукати незвичайні форми врегулювання таких правовідносин. Так, учасник форуму ЛІГАБізнесІнформ задався питанням про правомірність укладення без згоди орендодавця договору про відступлення права користування земельною ділянкою, за яким до нового орендаря переходить лише право користування земельною ділянкою, а обов'язок по сплаті орендної плати залишається на колишньому орендаря. Тобто, щоб ті правовідносини, в яких колишній орендар є боржником, залишилися колишніми, а зміни відбулися б тільки в тих правовідносинах, де орендар виступає в ролі кредитора. Але можливість укладення такого договору викликала сумніви у інших учасників форуму.

Позиція 1. Укладення договору про відступлення права користування земельною ділянкою без згоди орендодавця можливо, оскільки:

- Якщо розкласти правовідносини, що виникають з договору оренди, на безліч окремих зобов'язань, що виникають на підставі одного юридичного факту (договору), то право оренди можна розглядати як зобов'язальне право, оскільки воно полягає у праві на дії чи бездіяльності орендодавця, пов'язані з можливістю використання його ділянки;

- З договору виникає ряд одиничних правовідносин (зобов'язань), в кожному з них особа - тільки боржник або тільки кредитор. За пропонованим договором уступки орендар поступається іншій особі тільки право вимоги бездіяльності, не замінюючи при цьому орендаря в тих правовідносинах, де він є боржником;

- Право володіння майном в даному випадку не передається, а отже, речових правовідносин не виникає;

- Новому орендарю не потрібно безпосереднє відношення до речі. Йому досить обмеженого отримання корисних властивостей від речі шляхом утримання зобов'язаної особи від дій, що заважають цьому;

- Новому орендарю не потрібна абсолютна захист отриманого права користування. Йому достатньо мати зв'язок з власником речі, захищаючись через нього. Такі правовідносини зовсім не обов'язково зводити до речових, оскільки їх об'єктом є не річ, а дії зобов'язаної особи, через які орендар і планує задовольнити свої потреби в чужій речі;

- Право користування буде речовим, якщо сторони так прямо захочуть. Якщо ні, тоді сторони можуть використовувати інші правові конструкції, у тому числі з зобов'язального права;

- Сервітути, як і інші речові права, народилися з зобов'язальних правовідносин. Ділення на речові і зобов'язальні правовідносини - явище ідеального толку. Об'єктом і речового, і зобов'язального правовідносини може бути річ (але одні правовідносини ставлять у підпорядкування безпосередньо річ, а інші - чиєсь дію відносно речі), а тому основою їх протилежності є не об'єкт правовідносин, а інші ознаки. А саме наявність / відсутність абсолютного захисту, принципу прямування (збереження права користування при відчуженні об'єкта оренди), володіння, стабільність і безпосереднє відношення до речі без опосередкування у вигляді дій володаря речі.

Позиція 2. Укладення такого договору без згоди орендодавця неможливо, оскільки:

- Пропонована конструкція з зобов'язальним характером правовідносин не дозволяє змінити користувача без згоди власника, оскільки на користувачеві також лежать певні обов'язки перед власником (як мінімум щодо характеру використання майна). Отже, при зміні користувача відбувається заміна боржника, що без згоди кредитора не допускається;

- В даному випадку змішуються речові і зобов'язальні правовідносини;

- Забезпечена правом можливість витягати корисні властивості з речі - це і є право користування річчю, тобто право на річ;

- В силу зобов'язання особа отримує право вимоги до іншої особи на вчинення певної дії або утримання від вчинення певної дії. Зобов'язальнеправовідносини не має за своїм змістом права на майно;

- Для виникнення речових правовідносин зовсім не обов'язкова передача майна у володіння, прикладом чого служить таке речове право, як сервітут у вигляді права проходу / проїзду;

- Бездіяльність у вигляді неперешкоджання користуватися річчю потрібно не тільки від власника, а й від усіх інших осіб, а це вже абсолютні правовідносини;

- Утримання від вчинення дій з перешкоджання у використанні чужої речі - це елемент абсолютного правовідносини. Зобов'язальні ж правовідносини носять відносний характер. Обов'язки в абсолютних правовідносинах не передаються, оскільки в цьому просто немає сенсу - цей обов'язок є у кожного і всякого;

- Право використання чужої речі за своєю природою є речовим правом, обтяжуючим власність. Після його виникнення ніхто, в тому числі власник, не має права перешкоджати здійсненню цього права;

- Речове право є виключним правом особи щодо речі, при цьому всі інші зобов'язані утримуватися від порушення цього права. Обсяг речового права може коливатися від абсолютного до мікроскопічного особистого сервітуту;

- Згідно зі ст. 81 Закону « Про оренду землі » право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам.

Думка «ПП»: Правовідносини, що виникають з договору оренди землі, носять, в першу чергу, зобов'язальний характер. На це вказує і місце розташування глави 58 ЦК (наймання (оренда)) у розділі III ДК, регулюючому окремі види зобов'язань, і сама сутність договору оренди земельної ділянки, визначена в ст. 792 ЦК. Згідно з останньою за договором оренди земельної ділянки наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Як стверджують автори науково -практичного коментарю до ст. 93 ЗК, право оренди землі в класичному розумінні є зобов'язальним правом. Але при цьому вони самі визнають, що після внесення змін до ЗК, якими було передбачено можливість реєстрації права земельної ділянки оренди та його відчуження, цьому праву законодавець надав речове- правовий характер. На те, що право оренди земельної ділянки є речовим правом, вказує, зокрема, ч. 5 ст. 93 ЗК, яка передбачає можливість відчуження права оренди земельної ділянки, та ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень », що вимагає державної реєстрації цього права.

Виходячи з цього, вважаємо, що саме по собі право користування річчю (право оренди) є речовим правом. Але, як і інші речові права (зокрема, право власності), воно може брати участь в обороті через зобов'язальні правовідносини. У силу зобов'язань, що виникають з договору оренди, орендодавець, крім іншого, передає право користування його річчю (право оренди). Орендар може вимагати від орендодавця передачі йому цього речового права, і ця вимога буде мати зобов'язальний характер, так само як, наприклад, і вимога про скоєння орендодавцем капітального ремонту орендованої речі. Отримавши ж право оренди, орендар отримує всі пов'язані з ним речові права, в тому числі право абсолютного захисту і право на відчуження цього права.

Отже, орендодавець не може передати право користування земельною ділянкою іншій особі за договором поступки права вимоги. Адже поступка права вимоги відповідно до ст. 512 ЦК є способом заміни кредитора у зобов'язальних правовідносинах, до числа яких правовідносини, що виникають з права оренди (не плутати з правовідносинами, що виникають з договору оренди), не відносяться.

Зате орендар може продати належне йому право оренди. Принаймні така можливість передбачена частиною 5 ст. 93 ЗК. Причому для здійснення орендарем відчуження такого права зазначена норма не вимагає згоди орендодавця (але необхідність цієї згоди може бути передбачена в договорі оренди). При відчуженні права оренди земельної ділянки до набувача переходять тільки речові права, які з цього права виникають в обсязі, спочатку переданому власником орендарю. Тобто, якщо орендарю було передано право оренди земельної ділянки на два роки для будівництва, то він не може продати право оренди цієї ділянки на більший термін або для іншої мети. При цьому після відчуження такого права між орендарем, що продав отримане право оренди, та орендодавцем зберігаються всі зобов'язальні права і обов'язки, обумовлені ними в договорі оренди. Але договір про відчуження права оренди згідно з ч. 4 ст. 124 ЗК може бути підставою для укладення договору оренди вже з особою, якій це право перейшло.

Втім, можливість відчуження права оренди стосується тільки земельних ділянок приватної форми власності, оскільки ст. 81 Закону « Про оренду землі » забороняє відчуження права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності за винятком земельної ділянки, наданої для будівництва житлового будинку.

До того ж не факт, що вищевказані теоретичні викладення будуть сприйняті судовою інстанцією. Адже, приміром, у рішенні від 19.12.2012 року № 4/5009/6189/11 ВССУ обгрунтовував неможливість застосування ст. 516 ЦК, що регулює порядок заміни кредитора, до правовідносин оренди тим, що кредитором за договором оренди є орендодавець, а боржником - орендар. Мовляв, перший передає земельну ділянку в оренду, а другий зобов'язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням та сплачувати орендні платежі. Тому переклад на третіх осіб прав орендаря є не перекладом прав кредитора, а перекладом прав боржника, що згідно ст. 520 ЦК можливе тільки за згодою кредитора. Це рішення, на нашу думку, наочно демонструє, що далеко не всі суди готові вникати в суть договірних правовідносин, розкладаючи їх на кілька зобов'язань і визначаючи при цьому правову природу кожної з них.

ВИСНОВОК:

Орендар не може передати право користування земельною ділянкою за договором поступки права вимоги. Але він може продати його у випадках, не заборонених законодавством чи договором.

• < Назад
• Вперёд >