Один из участников форума ЛІГАБізнесІнформ оказался в достаточно непростой ситуации. Представляемое им ОСМД в результате долгих споров со строительной организацией и созданной ею управляющей компанией добилось передачи дома на баланс ОСМД.
Однако при передаче не было учтено, что на крыше дома находится самовольно установленная рекламная конструкция (с рекламой строительной фирмы). На балансе ОСМД она не числится, по документам от управляющей компании или строительной фирмы не передавалась.
Соответственно, контролирующие органы предъявляют претензии к ОСМД, требуя либо демонтировать конструкцию, либо легализовать ее. Попытки ОСМД договориться со строительной фирмой ничего не дали – та категорически всячески отрицает какую-либо причастность к проблемной конструкции.
В результате у ОСМД возник вопрос: как с использованием сугубо законных методов заставить строительную фирму демонтировать конструкцию или возместить затраты ОСМД на ее демонтаж либо как минимум – получить возмещение за использование.
Позиция 1. В данной ситуации стоит воспользоваться таким инструментом, как негаторный иск. До этого необходимо провести «подготовительную» работу, в частности, пригласить комиссию из представителей власти и органов местного самоуправления, а также строительной фирмы (последних – обязательно почтой, письмом с описью вложения и уведомлением о вручении), которая составит акт о том, что конструкция препятствует использовать крышу по назначению (например, повреждает ее), с выводом о необходимости демонтажа.
После этого необходимо направить строительной организации претензию с требованием удалить конструкцию, установив срок для демонтажа, и указать, что в случае неисполнения данного требования в установленный срок ОСМД обратится в суд. В иске следует требовать обязать строительную фирму демонтировать рекламную конструкцию.
Позиция 2. Негаторный иск в данном случае – не лучший выход. Собственник имеет право самостоятельно устранить препятствия в пользовании своим имуществом. Все описанные выше подготовительные действия совершенно правильны – необходимо обосновать негативное влияние конструкции на крышу дома и отправить строительной фирме требование ее демонтировать. Однако в этой претензии в качестве альтернативы следует указывать не обращение ОСМД в суд, а предупреждать о намерении ОСМД самостоятельно убрать конструкцию.
Если строительная фирма не уберет конструкцию, ОСМД получит право самостоятельно демонтировать ее. После этого необходимо отправить строительной фирме еще одну претензию, на этот раз с требованием забрать демонтированную конструкцию и возместить ОСМД расходы на демонтаж, оставив в противном случае себе право продать конструкцию самостоятельно, а если вырученной суммы средств будет недостаточно – взыскать разницу со строительной фирмы.
Позиция 3. Наиболее «чистым» с точки зрения закона подходом в данной ситуации будет иск с требованием вернуть ОСМД безосновательно полученной в пользование строительной фирмой крыши дома. При этом главное – зафиксировать отсутствие у строительной фирмы прав на размещение конструкции (нет ни договора аренды, ни сервитута) и непребывание конструкции на балансе ОСМД. Начинать необходимо опять-таки с претензии с требованием убрать конструкцию. Если не подействует – обращаться в суд с требованием вернуть крышу в распоряжение ОСМД путем демонтажа рекламной конструкции.
Мнение «ПП». Насколько можно понять из сообщений на форуме проблемная конструкция была установлена строительной фирмой самовольно без каких-либо разрешений и согласований еще на этапе строительства. Вместе с тем при сдаче дома в эксплуатацию она не была зафиксирована ни в акте комиссии, ни в иных документах. После этого дом был передан на баланс дочерней управляющей компании строителей.
Кроме того, не зафиксировано и существование этой конструкции на момент передачи дома на баланс ОСМД. Документально отражен лишь сам факт ее существования на данный момент, поскольку имеются требования органа ГАСК и органов контроля за соблюдением законодательства о рекламе демонтировать ее как незаконно установленную.
Поэтому, какой бы из предложенных на форуме способов не был бы использован, в суде необходимо будет решить два важнейших вопроса:
1) установить собственника конструкции;
2) установить факт наличия либо отсутствия у собственника данной конструкции прав на размещение на крыше данного дома.
При использовании путей 1 и 2 именно ОСМД придется доказывать, что конструкция принадлежит строителям (либо их аффилированной управляющей компании). Вряд ли это будет просто, учитывая отсутствие о ОСМД каких-либо документов на яблоко раздора.
В то же время при использовании пути 2 бремя доказывания будет перенесено на того, кто пожелает наказать ОСМД за самовольный демонтаж чужой конструкции. В такой ситуации ОСМД сможет заявить встречный иск о компенсации ущерба, нанесенного незаконным использованием крыши.
Помимо этого, стоит обратить внимание, что если строительная организация (и никто другой) не заявляет о своем праве собственности на проблемную конструкцию, ее можно рассматривать как бесхозное имущество (на основании ч. 1 ст. 335 Гражданского кодекса). Следовательно, ОСМД могло приобрести собственность на нее в силу норм ст. 344 Гражданского кодекса (если с момента перехода дома на баланс ОСМД прошло более 5 лет, ведь рекламная конструкция является движимым имуществом, поскольку может быть смонтирована на любом здании). Это, в свою очередь, дает полное право самостоятельно демонтировать конструкцию и продать ее (либо передать ее тому, кто готов ее демонтировать с последующим использованием или утилизацией).
Однако этот способ также чреват судебными разбирательствами с внезапно появившимся собственником имущества. Поэтому также требуется подстраховка.
В целом же алгоритм действий ОСМД следующий. Сначала созывается комиссия (обязательно с приглашением строительной фирмы и управляющей компании) для установления плачевного состояния конструкции, ее опасности для окружающих и невозможности использовать крышу дома по назначению. После этого строительной фирме и управляющей компании направляются письма с вопросом: «Ваша ли конструкция?», к которым следует приписка о намерении демонтировать ее в случае неустановления собственника. Также следует разместить соответствующее объявление в местной прессе, чтобы в дальнейшем надежно доказать, что ОСМД предпринимала все возможные меры к установлению собственника. При этом можно отправить письма в ГАСК и орган по рекламе с описанием сложившейся ситуации и просьбой предоставить сведения о собственнике конструкции, если таковые имеются.
В зависимости от реакции на эти действия и необходимо избирать один из предложенных выше путей.
Если собственник тем или иным образом установлен, следует обращаться к нему с негаторным иском, требуя демонтажа конструкции с опорой на выводы, сформулированные в акте комиссии.
Если же собственник не установлен, можно либо идти по пути, предложенному сторонниками Позиции 2 (с поправкой на то, что о намерении продать демонтированную конструкцию для покрытия расходов тоже необходимо извещать неограниченный круг лиц), либо признавать право собственности за ОСМД на основании приобретательной давности, после чего совершенно легально демонтировать ее. Впрочем, в такой ситуации независимо от порядка действий сохраняется риск того, что разыскиваемый собственник «появится» уже после демонтажа или продажи конструкции и потребует возмещения нанесенного ему ущерба. Но в этой ситуации уже ему придется доказывать незаконность действий ОСМД, что тоже будет не просто. К тому же у ОСМД будет прекрасная возможность подать к нему встречный иск с требованием возместить ущерб, нанесенный бездействием (в частности, возместить расходы на демонтаж конструкции).