Перепланировка и реконструкция как незаконный способ выведения недвижимости из ипотеки

конструктор договоров Украина

Маловероятно, что, проводя перепланировку или реконструкцию объекта, отягощенного ипотекой, его осведомленный собственник ни разу не подумает о том, как бы избежать взыскания на этот объект. Известны случаи, когда в результате изменения предмета ипотеки ни через суд, ни через БТИ кредитору не удается добиться удовлетворения своих требований по договору ипотеки. Почему так происходит?

Основная проблема для кредитора-ипотекодержателя заключается в том, что после реконструкции или перепланировки описание предмета ипотеки в договоре может более не соответствовать инвентаризационным данным о новом объекте. Тогда БТИ может отказать в регистрации права собственности на такой объект на нового владельца, а суд может отказать в обращении взыскания по ипотечному договору на новый объект. Договор купли-продажи, заключенный после публичных торгов по реализации предмета ипотеки, также может быть признан недействительным, даже если перепланировка не будет выявлена на момент торгов1.

____________

1 http://www. reyestr. court. gov. ua/Review/30409000

Определимся с терминологией. Под реконструкцией обычно понимают перестройку существующих объектов и сооружений (строений) гражданского или производственного назначения с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, предоставления услуг, увеличения и улучшения качества продукции и т. п., связанную с изменением геометрических размеров, функционального назначения, заменой отдельных конструкций и их элементов, изменением основных технико-экономических показателей. К элементам перепланировки помещений (обычно жилых) относят перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, пристройку балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов.

Основная проблема для кредитора-ипотекодержателя заключается в том, что после реконструкции или перепланировки описание предмета ипотеки в договоре может более не соответствовать инвентаризационным данным о новом объекте

Практика говорит о том, что самовольные реконструкции/перепланировки в объектах недвижимости могут иметь место как до, так и после заключения ипотечного договора. В первом случае собственник может скрыть наличие перепланировки от кредитора (путем, например, представления недействительных документов). При этом в судебной практике встречаются и случаи признания такого ипотечного договора недействительным2, и случаи отказа в таком признании3. Соответственно кредитор может неожиданно лишиться обеспечения по причине недостаточно щепетильной предварительной проверки объекта ипотеки.

____________

2 http://www. reyestr. court. gov. ua/Review/25363452

3 http://www. reyestr. court. gov. ua/Review/30728982, http://www. reyestr. court. gov. ua/Review/19985403

Надо заметить, что самовольная перепланировка или изменение недвижимого имущества может стать помехой для ипотечного договора уже на этапе заверения такого договора у нотариуса4: в случае если извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество содержит информацию о том, что имущество, подлежащее отчуждению, возведено, достроено, перестроено или перепланировано владельцем самостоятельно, нотариус требует представления решения органа местного самоуправления о разрешении осуществить перестройку, пристройку, перепланировку. В случае отсутствия такого решения нотариус отказывает в удостоверении договора отчуждения жилого дома, владельцем которого осуществлена такая перестройка, пристройка, переоборудование. Поскольку договор ипотеки в случае невыполнения обязанностей ипотекодателем является договором отчуждения и содержит в себе условия и порядок обращения взыскания на имущество. Отчуждение самовольно перепланированного недвижимого имущества невозможно, поэтому невозможно и передать его в ипотеку. С другой стороны, лучше узнать о подобных преградах у нотариуса, чем в момент обращения взыскания на проблемный предмет ипотеки.

____________

4 п. 1.7 главы 2 раздела II Порядка осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Минюста от 22.02.2012 № 296/5.

Далеко не редкой является ситуация, когда изменения в предмет ипотеки имеют место уже после заключения ипотечного договора. При правильно составленном ипотечном договоре и качественной судебной защите перепланировка и реконструкция могут не стать препятствием для вынесения судебного решения в пользу ипотекодержателя5. Но даже при наличии решения суда об обращении взыскания на предмет потеки6 могут возникнуть сложности с перерегистрацией права собственности на измененный объект. Хотя и в этом случае могут быть варианты решения, однако большинство из них неприемлемы для кредитора, желающего идти официальным путем.

____________

5 http://reyestr. court. gov. ua/Review/19985403

6 http://www. reyestr. court. gov. ua/Review/29604314

Помимо перепланировки и реконструкции, хочется напомнить и о случаях вывода имущества из-под ипотеки путем сноса соответствующих зданий и сооружений (предмета ипотеки) ипотекодателем и постройки на их месте новых. В таком случае суды соглашаются с тем, что, поскольку предмет ипотеки прекратил свое существование, взыскание обращать не на что, ибо на новый объект обращать взыскание оснований нет. При этом одним из аргументов7 в пользу беспредметности заявлений ипотекодателя об обязательности получения его предварительного согласия на отчуждение имущества – предмета ипотеки было то, что прекращение существования предмета ипотеки (его снос) не равно отчуждению такого имущества и не подпадает под требование о предварительном согласии ипотекодержателя.

____________

7 ст. 9 и 13 ЗУ «Об ипотеке»

Помимо перепланировки и реконструкции, встречаются и случаи вывода имущества из-под ипотеки путем сноса соответствующих зданий и сооружений (предмета ипотеки) ипотекодателем и постройки на их месте новых

Интересно, что если движимое имущество – предмет залога стало неотделимой частью недвижимого имущества, действует схожий принцип: отягощение такого движимого имущества прекращает свое действие8. При этом есть и особенности: если договор о залоге содержит соответствующие положения, залогодержатель может зарегистрировать в реестре прав на недвижимое имущество обременение недвижимого имущества, к которому было присоединено движимое имущество – предмет обременения. Договор залога может и не содержать таких положений, а, например, содержать право залогодержателя требовать от залогодателя замены залога. Так вот в последнем случае залогодатель не вправе ограничивать передачу прав на вновь созданное недвижимое имущество третьим лицам.

____________

8 ст. 19 ЗУ «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений»

Что может сделать кредитор, чтобы обезопасить себя от «потери» предмета ипотеки? Во-первых, необходимо подготовить договор ипотеки, который бы предусматривал не только запрет на любые изменения/перепланировки/реконструкцию или снос предмета ипотеки без предварительного письменного согласования с ипотекодерждателем, но и положения, оговаривающие отношения сторон в случае таких действий ипотекодателя. Например, стороны могут согласовать в договоре, что любые перепланировки, ремонт или другие изменения предмета ипотеки не меняют правоотношений сторон и что после изменения/перепланировки/реконструкции недвижимость продолжает оставаться предметом ипотеки. Кстати, не лишними будут и положения, оговаривающие изменения площади предмета ипотеки, смену адреса предмета ипотеки, смену его целевого назначения, недействительность сделок, противоречащих условиям договора.

Во-вторых, необходимо удостовериться в фактическом соответствии предмета ипотеки документам, предоставленным ипотекодателем. То есть не лишним будет не просто проверить документы, но и воочию убедиться в состоянии предмета ипотеки на момент заключения договора с ипотекодателем.

Более того, целесообразно периодически проводить проверку предмета ипотеки на наличие изменений и загодя (а не при обращении в суд с иском или в БТИ с целью регистрации права собственности на предмет ипотеки на ипотекодержателя) собрать информацию об изменениях, произошедших с таким предметом. В связи с этим ипотечный договор должен содержать и положения об обязанностях ипотекодержателя всячески содействовать кредитору при проверках состояния предмета ипотеки. Если момент, когда вместо старого объекта возникнет новый, будет упущен, добиться «правды» в суде будет сложно. Судебная практика содержит примеры, когда уже после возникновения нового объекта на месте предмета ипотеки доводы о невыполнении требований о предварительном согласии кредитора на изменение объекта ипотеки опровергаются судом как не имеющие отношения к передаче права собственности на новый объект9. В таких случаях считается, что предмет ипотеки уже перестал существовать.

____________

9 http://www. reyestr. court. gov. ua/Review/9022999

Своевременное получение информации об изменении предмета ипотеки дает кредитору шанс вовремя принять меры для сохранения предмета ипотеки. Кредитор делает это за свой счет, но по его требованию ипотекодатель обязан немедленно возместить все расходы, понесенные в связи с принятием мер по сохранению и страхованию предмета ипотеки10. Кроме того, нарушение ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, дает кредитору право требовать досрочного исполнения основного обязательства.

____________

10 ст. 12 ЗУ «Об ипотеке».

ВЫВОД:

Количество судебных дел, связанных с изменениями предметов ипотеки, говорит о том, что разнообразные схемы, усложняющие обращение взыскания на предмет ипотеки, продолжают применяться, часто не без «сотрудничества» с представителями местных властей. Это может стать серьезной проблемой даже для крупных кредиторов, поэтому внимание к такому виду обеспечения должно оставаться максимальным. В то же время нельзя не заметить, что условия, на которых сегодня предоставляются ипотечные кредиты, можно вполне назвать провоцирующими заемщика к поиску креативного «выхода» из ипотеки.

Елена Зайцева,

старший юрист ЮФ «Cai & Lenard»