Розмежування земель державної та комунальної власності : правові наслідки

конструктор договоров Украина

З моменту прийняття Земельного кодексу України 2001 р. одним з найбільш гострих земельних питань як в практиці, так і в теорії земельного права залишалося питання розмежування земель на державні і комунальні. Справа в тому, що Земельний кодекс передбачив, що всі землі в країні є державними, крім тих, які віднесені до комунальної чи приватної власності (стаття 84). І якщо з віднесенням земель до приватної власності мало - мальськи все було досить зрозуміло і врегульовано, то з комунальною власністю існували певні складності. Нагадаємо, що землі державної та комунальної власності підлягали розмежуванню в порядку, передбаченому Законом України «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 05.02.2004 № 1457 - IV. До проведення такого розмежування розпорядження землями в Україні, крім земель приватної власності, здійснювалося в порядку, передбаченому пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу.

Однак за більш ніж одинадцять років з моменту прийняття ЗК розмежування земель державної та комунальної власності так і не було проведено. З приводу причин такого «злісного» невиконання положень Земельного кодексу та вищезазначеного Закону існувало кілька думок. Проте, прийнято вважати, що процедура розмежування земель, передбачена однойменним Законом, була дуже складною і дорогою, оскільки передбачала для проведення розмежування розробку й узгодження землевпорядної документації (стаття 10). Внаслідок цього результативність процедури розмежування земель практично дорівнювала нулю (за даними Центру комерційного права, станом на 2012 рік за сім років було розмежовано 0,57 % земель).

Рішення даної проблеми було запропоновано в Законі України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 № 5245 - VI. У результаті цього було скасовано Закон України «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 05.02.2004 № 1457 - IV. Тепер в Україні з 1 січня 2013 року вважаються розмежованими землі відповідно до положень статей 83 і 84 Земельного кодексу України, а розпорядження ними здійснюється у порядку, передбаченому розділом IV Земельного кодексу.

З моменту прийняття ЗК розмежування земель державної та комунальної власності так і не було проведено, а причиною тому, як прийнято вважати, є складність і висока вартість процедури розмежування. Для вирішення проблеми було скасовано Закон про розмежування земель і з 1 січня 2013 року земля вважаються розмежованими відповідно до положень статей 83 і 84 ЗК

Тепер, виходячи з положень статей 83 і 84 Земельного кодексу, до державної власності належать усі землі України, крім тих, що належать до комунальної або до приватної власності. У комунальній ж власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок державної та приватної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Наслідком розмежування земель на державні і комунальні стала зміна ряду ключових процедур щодо здійснення операцій із землею.

З 1 січня 2013 року розпорядженням землями комунальної власності, як і раніше, здійснюють місцеві ради. Однак тепер землями територіальних громад розпоряджаються відповідні сільські, селищні та міські ради, землями ж, перебувають у спільній власності кількох територіальних громад, - відповідні районні або обласні ради або Верховний Рада Автономної Республіки Крим.

Що стосується розпорядження землями державної власності, то в даній частині земельне законодавство «зазнало» істотних змін. Після 1 січня 2013 число органів державної влади, уповноважених розпоряджатися землями державної власності, значно зросла. Тепер згідно статті 122 ЗК до них відносяться: районний, обласні, Київські та Севастопольські міські державні адміністрації, Державне агентство земельних ресурсів України, Рада міністрів Автономної республіки Крим, Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України.

Крім того, вилучення або викуп особливо цінних земель у порядку статті 150 ЗК відбувається за погодженням з Верховною Радою України.

З 1 січня 2013 року розпорядженням землями комунальної власності, як і раніше, здійснюють місцеві ради. Що стосується розпорядження землями державної власності, то в даній частині земельне законодавство «зазнало» істотних змін, оскільки після 1 січня 2013 число органів державної влади, уповноважених розпоряджатися землями державної власності, значно зросла

Розглянемо розмежування компетенції органів державної влади щодо розпорядження землями з державної власності більш детально (відповідно до положень статті 122 ЗК).

Районні державні адміністрації на своїй території розпоряджаються земельними ділянками із земель державної власності у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів - для ведення водного господарства, будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі і так далі), а також індивідуального дачного будівництва.

Обласні державні адміністрації на своїй території розпоряджаються земельними ділянками із земель державної власності у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельними ділянками, які не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не створена, для всіх потреб.

Київська та Севастопольська міські державні адміністрації в межах своїх територій розпоряджаються земельними ділянками із земель державної власності для всіх потреб.

Державне агентство земельних ресурсів України та його територіальні органи розпоряджаються земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності для всіх потреб.

Рада міністрів Автономної Республіки Крим на території Автономної Республіки Крим розпоряджається земельними ділянками із земель державної власності у межах сіл, селищ, міст, які не входять до складу певного району, і за межами населених пунктів для всіх потреб. Також Рада міністрів АРК погоджує передачу таких земель у власність або у користування районними державними адміністраціями на їх території для будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територій громадян району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі і так далі).

Кабінет Міністрів України вилучає наступні землі державної власності, які перебувають у постійному користуванні, а саме: ріллю, багаторічні насадження для несільськогосподарських потреб, ліси для нелісогосподарських потреб, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення та суб'єктів господарювання залізничного транспорту загального користування у зв'язку з їх реорганізацією шляхом злиття під час створення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування. Кабінет Міністрів України також розпоряджається земельними ділянками дна територіального моря і вносить земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності до статутного капіталу державного земельного банку, який стовідсотково належить державі і не підлягає приватизації.

Фонд державного майна України здійснює продаж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації.

У контексті вищесказаного про перерозподіл повноважень щодо розпорядження земельними ділянками державної власності виникає цілий ряд питань. Зокрема, невизначеним є порядок розпорядження землями сільськогосподарського призначення Державним агентством земельних ресурсів України, а саме : яким розпорядчим документом буде оформлятися розпорядження такими земельними ділянками ; за якою процедурою таке рішення буде прийматися. Недозволеним на рівні ЗК це питання залишилося і відносно обласних, районних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, Фонду державного майна України, а також Ради міністрів АРК і Кабінету Міністрів України. На сьогоднішній день спеціальне правове регулювання даного питання відсутня, внаслідок чого важко говорити про ефективність такого перерозподілу повноважень.

У результаті перерозподілу повноважень щодо розпорядження землями державної власності між вищевказаними органами державної влади та органами місцевого самоврядування змінилася також і процедура зміни цільового призначення земель. У порядку статті 20 Земельного кодексу України такі повноваження щодо земель державної та комунальної власності здійснюють зазначені вище органи державної влади та органи місцевого самоврядування залежно від їх компетенції щодо розпорядження землями, передбаченої статтею 122 ЗК. Крім того, важливо відзначити, що порядок зміни цільового призначення земель приватної власності тепер також передбачений у статті 20 ЗК. Ініціатива зміни цільового призначення належить власникам таких земельних ділянок, а здійснюється за рішенням сільської, селищної або міської ради щодо земель, розташованих у межах населених пунктів, та районних державних адміністрацій щодо земель, розташованих за межами населених пунктів.

Щодо ж земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, які не входять до територію району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не сформована, зміна цільового призначення здійснюється Радою міністрів АРК або обласними державними адміністраціями. При цьому проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки приватної власності, цільове призначення якої змінюється, розробляється за замовленням власника земельної ділянки без надання відповідного дозволу органу державної влади або органу місцевого самоврядування. Таким чином, в цій частині відбулося спрощення процедури зміни цільового призначення земельних ділянок приватної форми власності. Тим не менш, важливо зазначити, що в діючий нині Порядок зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 № 502, ніяких змін з даного приводу не вносилося. Даний Порядок і раніше передбачає необхідність отримання дозволу відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування на розробку проекту відведення. Отже, законодавцю необхідно звернути увагу на таке протиріччя і привести підзаконний акт у відповідність до положень Земельного кодексу України.

ВИСНОВОК:

У цілому необхідно відзначити, що розмежування земель державної та комунальної власності, з одного боку, розв'язало проблему розподілу земель в Україні, але з іншого боку, значно ускладнило процедури отримання земельних ділянок з державної і комунальної власності у власність або у користування. Проте остаточно робити висновки про наслідки проведення розмежування земель державної та комунальної власності в тому вигляді, який запропонований у Законі України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 № 5245 - VI, можна буде тільки після застосування зазначених вище процедур на практиці.

Ярослава Оніка,

партнер ЮФ «Кібенко, Оніка і партнери»