Sidebar

ВОПРОС

В соответствии со ст. 794 Гражданского кодекса Украины право пользования недвижимым имуществом, возникающее на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

В то же время согласно ст. 4 Закона Украины от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» право пользования (найма, аренды) зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями подлежит обязательной государственной регистрации без ограничения срока, на который заключен соответствующий договор.

Нужно ли регистрировать договор аренды складского помещения, заключенный на срок менее трех лет?

Подлежит ли регистрации договор аренды нежилого помещения в жилом доме, если такое нежилое помещение (офис) получило свой статус путем официального перевода его из жилого помещения (квартиры)?

ОТВЕТ

Начнем отвечать со второй части вопроса. Согласно Закону «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» регистрации подлежат права на объекты недвижимости, под которой абз. 4 ч. 1 ст. 1 Закона понимает земельные участки, а также любые объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения. Попадает ли в этот перечень офисное помещение, полученное путем его перевода из жилого в нежилой фонд? Однозначно да, поскольку его перемещение вряд ли возможно. Подтверждает это и ч. 1 ст. 5 Закона, более подробно перечисляющая объекты прав, подлежащих регистрации, и упоминающая в их числе отдельные помещения.

В свою очередь о том, подлежит ли регистрации право аренды, тоже сказано вполне однозначно – в упомянутой в самом вопросе ч. 1 ст. 4 Закона. Право аренды подлежит государственной регистрации.

Следовательно, регистрировать права на такой офис необходимо. Проблемы могут возникнуть лишь в том случае, если под офис используется помещение, не выведенное по всем правилам из жилого фонда.

Кроме того, в отношении жилья есть некоторые сомнения, требуется ли регистрировать право его аренды, поскольку Минюст в разъяснении от 05.01.2011 года указал на то, что жилье как объект гражданских прав выделяется Гражданским кодексом в отдельную правовую категорию. При этом такой объект не совпадает с объектами, вещные права относительно которых возникают на основаниях, определенных параграфом 4 главы 58 «Наем (аренда)», поскольку правила заключения и исполнения договора найма жилья регулируются главой 59 Гражданского кодекса, содержащей специальные нормы по отношению к главе 58.

Из этого следует вывод, что нормы Гражданского кодекса и Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» относительно обязательности государственной регистрации такого вещественного права, как пользование (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья.

Однако нежилое помещение в жилом доме не является жильем в понимании Гражданского кодекса, поскольку ст. 379 определяет это понятие как жилой дом, квартиру либо иное помещение, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем. Офис к таковым не относится, поскольку предназначен для ведения деловой активности, а не для проживания.

Также стоит учесть, что в случае если право собственности на объект аренды не было зарегистрировано в новом реестре, то регистрации права аренды будет предшествовать процедура регистрации права собственности (ч. 2 ст. 4 Закона). Осуществляет ее тот же нотариус, который удостоверяет договор аренды (абз. 2 ч. 5 ст. 3 Закона).

Кроме того, совершенно нет необходимости регистрировать право аренды, возникшее до 1 января 2013 года и зарегистрированное в соответствии с действовавшими тогда правилами. Такое право признается действующим и не требующим регистрации на основании ч. 4 ст. 3 Закона.

Что же касается первой части вопроса, то на первый взгляд действительно имеется коллизия. Однако в данной ситуации можно считать, что норма ст. 794 ГК является специальной по отношению к ч. 1 ст. 4 Закона, которая не содержит нормы о том, что из требования о регистрации тех или иных прав, в том числе права аренды, не может быть исключений. Подробнее обоснование такой точки зрения можно прочесть в материале «Нужно ли с 2013 года регистрировать долгосрочный договор аренды помещения?».