Визначення вартості об'єкта оренди

Дата публикации

ПИТАННЯ

Підкажіть, будь ласка, підприємство (ТОВ) орендує у ФО та ФОП приміщення, що знаходяться у їх приватній власності. Наскільки важливо в договорі оренди вказувати вартість приміщення як об'єкта оренди? Проблема в тому, що практично ніколи немає оціночної вартості за результатами незалежної експертизи або вартості, зазначеної в технічному паспорті. Чи можуть сторони в такому випадку як-небудь погодити певну цифру для вказівки її в договорі оренди? Які наслідки ігнорування цієї умови в договорі взагалі ? Спасибо. Дуже сподіваюся на Вашу допомогу в цьому питанні.

ВІДПОВІДЬ

Згідно зі ст. 284 ГК вартість майна, що є об'єктом оренди, є істотною умовою господарських договорів оренди. Отже, її погодження та зазначення в договорі є необхідною умовою для того, щоб вважати договір оренди укладеним. Адже згідно зі ст. 628 ЦК договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди щодо усіх його істотних умов, до яких серед іншого належать умови, визначені як істотні законом.

Відсутність цього істотної умови, як і інших умов, зазначених у ч. 1 ст. 284 ГК, означає, що договір оренди не укладено. Отже, орендар користується майном без достатніх правових підстав, а орендодавці без таких же підстав отримують орендну плату за нього. Це, у свою чергу, загрожує як проблемами з примусовим виконанням умов такого договору при виникненні спору між орендарем та орендодавцями, так і ризиками невизнання з боку податкової служби витрат у вигляді орендних платежів, виплачуваних орендарем за таким неукладеним договором. Тому вказувати вартість об'єкта оренди необхідно, причому з урахуванням індексації, як це передбачено ч. 1 ст. 284 ГК.

Інша справа, що визначення вартості об'єкта оренди аж ніяк не вимагає залучення суб'єктів оціночної діяльності та проведення незалежної експертної оцінки. Згідно з ч. 2 ст. 284 ГК оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів державної та комунальної власності, оцінка яких проводиться відповідно до Методики, затвердженої постановою КМУ від 10.08.95 року № 629.

Визначення поняття «відновна вартість» у ХК відсутня, але воно є в ряді підзаконних актів. Так, відповідно до Методики оцінки державних корпоративних прав, затвердженої постановою КМУ від 02.08.99 року № 1406, під відновною вартістю розуміється вартість відтворення об'єкта в ринкових умовах на дату оцінки, який за своїми ознаками може бути адекватною функціональною заміною об'єкта оцінки. А згідно з Національним стандартом № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою КМУ від 28.10.2004 року № 1442, відновною вартістю для цілей оренди є залишкова вартість відтворення (заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень. Визначення відновної вартості також міститься в наказі Мінагрополітики від 11.09.2003 року № 381 (під нею розуміється сума витрат на відтворення точно такого ж об'єкта) і в наказі Мінфіну від 12.10.2010 року № 1202 (визначається як сучасна собівартість придбання).

У сукупності зазначені підзаконні акти розкривають значення поняття «відновна вартість», яку можна визначити як вартість відтворення цього об'єкта або вартість придбання аналогічного об'єкта. Але при цьому жоден з цих актів не регулює правовідносини щодо оренди приміщення, що знаходиться у приватній власності (Національний стандарт № 2 стосується оцінки земельних ділянок). Крім того, ні ГК, ні Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», ні інші нормативні акти не вимагають залучення незалежних оцінювачів для визначення відновної вартості об'єкта оренди.

Тому, на нашу думку, сторони можуть самостійно визначати таку вартість. Причому за основу вони можуть брати як балансову вартість об'єкта оренди, так і будь-яку іншу вартість, виходячи з якої, на їх думку, можна буде відновити цей об'єкт у разі його руйнування або замінити його на аналогічний.

Підтвердженням тому служить численна судова практика. Так, у постановах від 02.06.2011 року № 62/305-10, від 02.06.2011 № 1/ 370 і від 12.07.2011 року № 6 /124 ВГСУ відмовляв у задоволенні позовів про визнання договорів оренди недійсними, заснованих нібито на відсутності в них вартості об'єктів оренди. Причиною відмови служив той факт, що насправді сторонами договору була узгоджена така вартість, про що свідчив сам договір. При цьому в першому із зазначених рішень ВГСУ вказав, що відсутність механізму розрахунку відновної вартості приміщення з урахуванням індексації не спростовує факту досягнення сторонами угоди щодо такого істотного умови договору, як вартість об'єкта оренди. Крім того, в постанові від 25.01.2011 № 15/194д/10 ВГСУ наголосив, що Методика оцінки вартості об'єктів оренди не поширюється на правовідносини щодо передачі в оренду майна, що знаходиться у приватній власності.

Правда, є й зворотні приклади. Так, у постанові від 06.11.2007 року ВСУ визнав недійсним договір оренди, укладений між ВАТ і одним з підприємств, вказавши, в тому числі, на те, що в порушення вимог ч. 2 ст. 284 ГК оцінка об'єкта оренди, яка була використана для розрахунку орендної плати, робилася задля цілей оренди. Але варто враховувати, що позивачем у цій справі виступало регіональне відділення ФДМУ, що було акціонером ВАТ, а тому є певні сумніви щодо об'єктивності висновків ВСУ. До того ж це справа розглядалася більше п'яти років тому, і сформульовані в ньому висновки не відповідають нинішній судовій практиці.

ВИСНОВОК:

У господарському договорі оренди варто обов'язково вказувати вартість майна, переданого в оренду, оскільки така умова є істотним для такого роду договорів. Але для визначення цієї вартості зовсім не обов'язково проводити незалежну оцінку. Досить узгодити таку вартість між сторонами договору на підставі передбачуваної відновної вартості об'єкта оренди.