Продаж будинку, розташованого на ділянці, яка не належить власникові будинку

конструктор договоров Украина

ПИТАННЯ:

Якщо власник будинку не оформив право власності на землю, на якій розташований будинок, чи може він продати його ?

ВІДПОВІДЬ:

Будинок і ділянка землі є з точки зору Цивільного кодексу двома окремими об'єктами цивільних прав. Отже, власник кожного з них може самостійно розпоряджатися своїм майном.

Виходячи з цього, концептуально - відповідь: «Так, може». Але на практиці виникає безліч нюансів і застережень. Перш за все, будинок є об'єктом, який в силу його особливостей неможливо використовувати за прямим призначенням, не володіючи певними правами на земельну ділянку, на якій цей будинок розташований.

Загальний порядок дій у подібній ситуації описаний у ст. 377 Цивільного кодексу. Згідно з цією нормою до покупця будинку переходить право власності або право користування ділянкою, на якій розташований будинок в тому ж обсязі і на тих же умовах, що були у попереднього власника будинку. Тобто, якщо було право власності - буде право власності, якщо право оренди - право оренди.

Ст. 120 Земельного кодексу підтверджує, що покупець будинку купує земельну ділянку на тих самих правах, які були у продавця.

Таким чином, якщо власник будинку - яким чином оформив свої права на ділянку, маємо ряд варіантів.

Варіант 1. Власник будинку має право суперфіцію на ділянку

Власник дому щодо землі має статус землекористувача, визначений законом та відповідним договором. Крім іншого, цей статус на підставі ч. 3 ст. 413 Цивільного кодексу включає право передачі третій особі права користування землею одночасно з передачею права власності на будинок (аналогічне право передбачене і ч. 3 ст. 1021 Земельного кодексу). Згідно ч. 3 ст. 415 Цивільного кодексу покупець будинку автоматично отримує право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будинку.

Варіант 2. Власник будинку використовує ділянку на праві оренди

Дане питання врегульоване ч. 3 ст. 7 Закону «Про оренду землі» наступним чином - до покупця будинку переходить право оренди ділянки на тих же умовах і в тому ж обсязі, що було у продавця. Однак цієї ж нормою передбачається припинення договору оренди в частині права оренди продавця будинку. На практиці це може призводити до суперечок між новим власником будинку та власником ділянки про порядок оформлення з відносин - чи то відбувається заміна сторони в зобов'язанні і старий договір зберігає свою дію, чи то необхідно укладення нового договору про оренду. Особливо значущим це питання, якщо мова йде про оренду комунальної чи державної землі, оскільки в даному випадку процедура погодження та укладання нового договору достатньо складна і тривала.

Варіант 3. Власник будинку має право постійного користування на ділянку

Така ситуація можлива, якщо права на земельну ділянку виходили в період дії Земельного кодексу 1990 року. Крім того, це автоматично означає, що ділянка знаходиться у комунальній або державній власності.

Варто відзначити, що нині чинний Земельний кодекс не передбачає можливості передачі землі на праві постійного користування фізичним особам для будівництва та обслуговування житлового будинку. Отже, «механічне» виконання правила про перехід того ж самого обсягу прав і обов'язків, що були у попереднього користувача, проблематично.

На практиці така ситуація досить часто (хоча і не завжди) призводить до суперечок з органами місцевого самоврядування або органами місцевої влади. Вони, як правило, наполягають на тому, що новий власник повинен укласти договір оренди, апелюючи саме до ст. 92 Земельного кодексу, що обмежує перелік осіб, які мають можливість отримати землю в постійне користування.

Як бачимо, більш - менш безпроблемний тільки Варіант 1. Два інших, в силу дефектів законодавства, чреваті проблемами для покупця (що не може не вплинути на вартість будинку). У зв'язку з цим продавцю все ж варто зайнятися оформленням права власності на земельну ділянку і завершити цей процес до продажу будинку.

Осібно стоїть не сама рідкісна в Україні ситуація, коли у власника будинку немає взагалі ніяких документів на ділянку (особливо характерно це для будинків, побудованих на ділянках, виділених у невеликих населених пунктах в часи радянської влади). В принципі, в такій ситуації можна спертися на ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу, яка говорить про те, що покупець будинку автоматично стає власником земельної ділянки, на якій цей будинок розташований. Проте дану позицію, швидше за все, доведеться відстоювати в суді (особливо, якщо виявиться, що ділянка знаходиться в приватній власності), а судова практика з цього питання досить неоднозначна.

ВИСНОВОК:

Продаж будинку, розташованого на землі, що не є власністю власника будинку, по суті законом не заборонена. Теоретично покупець будинку просто - напросто отримує ті ж права на земельну ділянку, що були у продавця.

Однак на практиці така операція, швидше за все, принесе покупцеві чимало клопоту при спробі оформити свої права на землю (якщо, звичайно, він заздалегідь не підготується до такої купівлю). Тому дана угода може бути позбавлена ??економічного сенсу.