Чи потрібно з 2013 року реєструвати довгостроковий договір оренди приміщення ?

Дата публикации

ПИТАННЯ:

Чи потрібно реєструвати договори оренди приміщень у спорудах (частини будівлі) з терміном дії менше трьох років у світлі сьогоднішньої редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ?

ВІДПОВІДЬ:

Ні, договори оренди приміщень у будівлях і спорудах починаючи з 1 січня 2013 реєструвати не потрібно. Причиною тому - нова редакція ст. 794 ЦК, в якій замість вимоги про реєстрацію договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (його частини), укладеного на строк не менше трьох років, тепер міститься вимога про реєстрацію права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі такого договору.

Тобто замість реєстрації угоди, на підставі якої виникло право користуватися приміщенням (договору найму), тепер необхідно реєструвати саме право користування цим приміщенням.

При цьому варто звернути увагу на колізію між ст. 794 ЦК і ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Перша вимагає реєструвати право користування нерухомістю, що виникло на підставі договору найму приміщення, укладеного на строк не менше трьох років. А друга встановлює, що обов'язковій реєстрації підлягає також право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами без вказівки на те, на підставі яких договорів вони виникли, що можна тлумачити як необхідність реєструвати право користування приміщенням, що виникло на підставі будь-яких договорів (зокрема договорів найму, укладених на термін менше трьох років).

На нашу думку, ст. 794 ЦК є спеціальною по відношенню до ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки остання визначає лише загальний перелік прав, що підлягають державній реєстрації. У той час як ст. 794 ЦК стосується безпосередньо права користування нерухомістю, що виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (його частини). Таким чином, можна зробити висновок, що право користування, що виникло на підставі договору найму приміщення, підлягає обов'язковій реєстрації тільки у випадку, якщо цей договір укладений на строк не менше трьох років, у той час як право користування приміщенням, що виникло з інших юридичних фактів (наприклад, з договору позики), підлягає державній реєстрації у всіх випадках. Втім, не виключені можливості іншого трактування співвідношення зазначених норм.

Державна реєстрація права користування має важливе значення з огляду на те, що відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. А значить, відсутність реєстрації права користування у випадках, коли вона є обов'язковою, може трактуватися як відсутність самого права користування з усіма витікаючими з цього факту наслідками (зокрема, ускладненням процесу доказування наявності цього права третім особам). Тому, якщо право користування приміщенням виникло на підставі договору, укладеного на строк не менше трьох років, то його варто в обов'язковому порядку зареєструвати. Зробити це можна або у нотаріуса (при нотаріальному посвідченні договору оренди), або у державного реєстратора.

Окремо хотілося б звернути увагу, що вимога щодо реєстрації права користування будівлею або іншою капітальною спорудою (його частиною) не поширюється на житлові об'єкти. Як зазначив Мін'юст у роз'ясненні від 05.01.2011 року, ГК виділяє житло в окрему правову категорію і не може ототожнюватися з об'єктами, речові права щодо яких виникають на підставах, визначених параграфом 4 глави 58 «Найм (оренда)». І тому норми ЦК та Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо обов'язковості державної реєстрації такого речового права, як користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, не поширюються на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди) житла.

ВИСНОВОК:

З 1 січня 2013 року договір оренди будівель або інших капітальних споруд (їх частин), укладені на строк не менше трьох років, не підлягають державній реєстрації. Але тепер обов'язковій державній реєстрації підлягають права користування нерухомістю, що виникли з таких договорів.