Sidebar

На сегодняшний день условия финансовой нестабильности диктуют свои правила, наглядно демонстрирующие нам практическую невозможность приобретения недвижимости без финансового содействия банковских учреждений. Приобретение львиной доли недвижимости, как жилой, так и нежилой, осуществляется посредством получения кредита, возврат которого обеспечивается залогом такой недвижимости, в частности ипотекой. Вместе с тем та же затруднительность финансового положения и юридических, и физических лиц ведет к негативной тенденции – заемщики перестали исполнять кредитные обязательства, в связи с чем банки начали выдавать все меньше ипотечных кредитов.

Подобная неоплата долгов по кредиту заставляет кредитора прибегнуть к обращению взыскания на залоговую недвижимость, чтобы хоть как-то провести расчет по невыполненному основному обязательству. Естественно, такой порядок вещей не устраивает заемщиков, которые не имеют ни малейшего желания расставаться со своей недвижимостью, поэтому наработку судебной практики с каждым днем пополняют все больше и больше судебных решений в спорах, связанных именно с признанием ипотечных договоров недействительными. В силу специфики вопроса заемщикам в судебном порядке иногда удается отстоять свое право и оставить за собой свое имущество, а иногда залогодатель (ипотекодержатель) добивается обращения взыскания на предмет ипотеки.

Регистрации ребенка необходима перед заключением ипотечного договора

К одной из проблем, с которыми сталкиваются ипотекодержатели в процессе обращения взыскания на предмет ипотеки, относятся намерения заемщика признать ипотечный договор недействительным, так как последний нарушает права несовершеннолетнего, имеющего право пользования переданным в ипотеку объектом недвижимости.

В постановлении «Об обращении взыскания на предмет ипотеки» от 12.09.2012 ВСУ рассмотрел спор о признании договора ипотеки недействительным, инициированный ипотекодателем. Ипотекодатель обратился в суд с иском к банку относительно признания недействительным договора ипотеки. Так, между истцом и банком был заключен кредитный договор, в обеспечение выполнения обязательств по которому был заключен договор ипотеки, по условиям которого ипотекодатели передали в ипотеку банку квартиру, принадлежащую им на праве общей долевой собственности. Обращение в суд было аргументировано тем, что спорный ипотечный договор нарушает права несовершеннолетнего ребенка, который на момент заключения договора имел право пользования переданной в ипотеку квартирой и был в ней зарегистрирован. Банк, в свою очередь, обратился в суд со встречным иском относительно обращения взыскания на предмет ипотеки, выселения и отмены регистрации.

Суд первой инстанции, с которым согласился и суд апелляционной инстанции, отказал в удовлетворении исковых требований ипотекодателя и встречных исковых требований банка. ВССУ, как кассационный суд, отказал в открытии производства, поскольку заявление является необоснованным и изложенные в нем доводы не вызывают необходимости проверки материалов дела.

ВСУ, пересматривая решения судов, отметил, что в соответствии с условиями спорного договора ипотеки ипотекодатели засвидетельствовали, что заключением договора не нарушены права детей. Кроме того, в заявлении, предоставленном частному нотариусу, ипотекодатель отметил, что ни малолетние, ни несовершеннолетние дети не имеют права пользования переданной в ипотеку квартирой. По данным ЖЭУ, в квартире зарегистрированы и проживают только ипотекодатели, а несовершеннолетний не был зарегистрирован в указанной квартире на момент передачи ее в ипотеку.

Учитывая тот факт, что ипотекодатель сообщил нотариусу, что малолетние или несовершеннолетние дети не имеют права пользования спорной квартирой, о чем указано также в договоре ипотеки, ВСУ пришел к выводу о том, что при заключении спорного договора права несовершеннолетнего ребенка не были нарушены, а следовательно, основания для признания недействительным этого договора отсутствуют.

 

ВЫВОД:

Одним из оснований признания недействительным ипотечного договора является нарушение таким договором прав несовершеннолетнего ребенка, который на момент заключения договора ипотеки имел право пользования переданной в ипотеку недвижимостью и был в ней зарегистрирован. Следовательно, заключение ипотечного договора нельзя назвать таким, что нарушает права несовершеннолетнего, если последний на момент его заключения не был зарегистрирован в квартире.

Нюансы передачи в ипотеку недвижимости как части ипотекодателя в праве общей долевой собственности

В постановлении «О признании недействительным договора ипотеки» от 23.05.2012 ВСУ рассмотрел проблемы передачи в ипотеку недвижимости как части ипотекодателя в праве общей долевой собственности. Исходя из постановления, ипотекодатель обратился в суд с иском к банку относительно признания недействительным договора ипотеки и применения последствий недействительности сделки. Такие требования ипотекодателя были основаны на том, что в ипотеку банку были переданы нежилые помещения, которые не были выделены в натуре как отдельный объект недвижимости, что является нарушением требований статей 5, 6 Закона «Об ипотеке». Согласие совладельцев нежилого помещения на передачу имущества в ипотеку банком получено также не было.

Суд первой инстанции признал недействительным договор ипотеки, а вот решением апелляционного суда указанное решение отменено. ВССУ, как кассационный суд, отменил решение апелляционного суда, признав спорный договор ипотеки недействительным.

ВСУ, пересматривая спор, указал что истец, заключив с банком договор кредитной линии, обеспечил выполнение обязательства по нему посредством заключения договора ипотеки, по которому банку было передано в ипотеку нежилое помещение как 13/100 частей здания. Предмет ипотеки принадлежал ипотекодателю на праве частной собственности. Так, на момент заключения договора ипотеки право собственности ипотекодателя на нежилые помещения, которые передавались в ипотеку, согласно регистрационным удостоверением и справке-характеристике составляло 13/100 частей дома.

Отметим, что собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве общей собственности является общей долевой собственностью, а без определения долей – совместной собственностью.

Несмотря на то что по общему правилу собственник самостоятельно распоряжается своим имуществом и имеет право самостоятельно решить вопрос о передаче этого имущества в ипотеку, распоряжение объектом общей собственности (долевой или совместной) имеет свои особенности.

Так, в соответствии со статьей 578 ГК и статьей 6 Закона «Об ипотеке» имущество, находящееся в общей собственности, может быть передано в ипотеку лишь по нотариально заверенному согласию всех совладельцев. Условием передачи совладельцем недвижимого имущества в ипотеку своей доли в общем имуществе без согласия других совладельцев является выделение его в натуре и регистрация права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Если имущество является общей долевой собственностью, переданной в ипотеку без согласия других сособственников, то наличие таких обстоятельств свидетельствует о несоответствии договора ипотеки актам гражданского законодательства и является основанием для признания такой сделки недействительной в соответствии с положениями статей 203 и 205 ГК.

В рассматриваемой ситуации нежилые помещения как предмет ипотеки составляли 13/100 частей многоквартирного жилого дома, следовательно, были конкретно определены и обособлены от остальных частей, что предоставляет им статус самостоятельных объектов права собственности. Исходя из этого, нежилые помещения, выделенные таким образом, должны отдельно учитываться в БТИ, а признание ипотечного договора, предметом которого они являются, недействительным будет считаться необоснованным.

ВЫВОД:

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности. Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.