ВСУ про стягнення авансу, сплаченого за попереднім договором

Дата публикации

На сьогоднішній день однією з найбільш поширених формальностей, які передують купівлі нерухомості, варто назвати укладання попереднього договору. Нагадаємо, що відповідно до частини 1 статті 635 ЦК попередніми є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором. За допомогою укладення попереднього договору сторони погоджують всі істотні умови основного договору, а сам попередній договір служить якійсь гарантією подальшої співпраці.

Про деякі проблеми, пов'язаних з порушенням зобов'язань за попереднім договором, ми вже відзначали в матеріалі «Ю & З» «ЗСУ: доводити відсутність провини повинна сторона, яка порушила зобов'язання». У цій статті ми б хотіли розглянути нюанси повернення внеску, який вноситься покупцем при укладанні попереднього договору.

Сформована практика придбання нерухомого майна за попередньою угодою працює за наступною схемою: покупець і продавець підписують попередній договір, для забезпечення зобов'язань за яким оплачується аванс, зокрема, для забезпечення укладення основного договору купівлі продажу. Оплата авансу в деякій мірі забезпечує укладення основного договору. Якщо ж з якихось причин основний договір купівлі продажу так і не укладається, доля оплаченого авансу залежить від причин, за якими операція так і не відбулася. За загальним правилом аванс залишається у продавця, якщо від укладення договору відмовився покупець, а в разі коли продавець став винуватцем неукладення угоди, аванс повертається покупцю.

Зазначимо, що більш ніж в 50 % випадків оплачену за попереднім договором передоплату боку позиціонують як завдаток і в разі непідписання основного договору покупці вимагають виплати компенсації, рівної розміру такого завдатку. Суди, вирішуючи питання про те, що являє собою оплачена покупцем за попереднім договором сума коштів, приходять до досить суперечить один одному висновків. Так, деякі правові позиції зводяться до того, що зобов'язання за попереднім договором не може забезпечуватися завдатком, оскільки на момент укладення попереднього договору таке зобов'язання ще не виникло. Протилежний підхід полягає в тому, що порушення зобов'язання за попереднім договором тягне за собою повернення завдатку та додаткову сплату суми в розмірі завдатку.

Одним з останніх прийнятих рішень ВСУ усунув розбіжності у спірних правовідносинах. Йдеться про постанову ВСУ «Про стягнення грошових коштів» № 6- 176цс12. Фабула спору, викладеного в постанові, полягає в наступному. Між продавцем і покупцем було укладено попередній договір, відповідно до умов якого сторони зобов'язалися укласти договір купівлі - продажу нерухомості. Умовами попереднього договору визначено, що у разі відмови продавця від укладення основного договору останній повертає покупцеві сплачені ним грошові кошти, а в разі відмови або ухилення покупця від укладення основного договору - грошові кошти залишаються у продавця.

З метою виконання зобов'язань за попереднім договором покупець передав продавцеві передоплату. У певний попереднім договором строк основний договір укладений не був, що і стало причиною для звернення покупця до суду з метою стягнути з продавця сплачені грошові кошти.

Суд першої інстанції вимоги покупця не задовольнив, виходячи з того що договори купівлі - продажу сторони не укладали, а тому отримані продавцем від покупця кошти як передоплата в рахунок суми за основними договорами поверненню не підлягають. У свою чергу, апеляційний суд позов задовольнив, визнавши, що відповідно до статті 570 ЦК грошові кошти, отримані продавцем як передоплата в рахунок суми за основними договорами, є авансом, який підлягає поверненню. Касаційний суд скасував рішення апеляції, порахувавши, що до спірних правовідносин не можуть застосовуватися норми статті 570 ЦК, і тим самим відмовив у задоволенні вимог покупця.

Покупець звернувся до ВСУ з метою оскаржити рішення касації, вважаючи, що сплачені ним грошові кошти є авансом, але ніяк ні завдатком, ні передоплатою, а значить, підлягають поверненню, оскільки основний договір купівлі - продажу не був укладений з вини продавця. В обгрунтування своїх вимог покупець надав рішення, які спростовують позицію касаційного суду щодо того, що сплачений грошовий внесок за попереднім договором не підлягає поверненню.

Так, у визначеннях № 6- 9060св08, № 6- 13084св09 та № 6- 7081св10 суди приходять до висновку, що відповідно до частини 2 статті 570 ЦК у разі якщо сума, сплачена в рахунок належних з боржника за попереднім договором платежів, не є завдатком, вона вважається авансом. Визначення ВССУ № 6- 45857св11 та № 6- 48139св11 також зводяться до висновку, що у разі неукладення сторонами основних договорів в строк передані покупцем у рахунок оплати за основними договорами грошові кошти є відповідно не завдатком, а авансом і підлягають поверненню.

ВСУ погодився з вказаною правовою позицією, виходячи з наступного.

Як ми вже відзначали, попередніми є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене за таким попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений в строк.

Виконання зобов'язання за договором відповідно до статті 546 ЦК може бути забезпечено неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням або завдатком.

Завдаток являє собою грошову суму або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Внесення завдатку як способу виконання зобов'язання може мати місце тільки за наявності зобов'язання, яке повинно виникати на підставі договорів. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

На відміну від завдатку, аванс є лише способом платежу, який не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати. У разі видачі авансу кредитора не можуть зобов'язати до повернення авансу в подвійному розмірі і, відповідно, до відшкодування збитків.

Отже, якщо у разі порушення умов попереднього договору основний договір так і не був укладений, передана покупцем грошова сума є авансом, який підлягає поверненню.

ВИСНОВОК:

У разі якщо сторони лише домовилися укласти договір, але не оформили його, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансом і повертаються в тому розмірі, в якому вони надавалися.