Передача квартиры в собственность сотруднику компании как поощрение

Перед автором одной из тем форума ЛігаБізнесІнформ возникла не слишком типичная для украинских реалий, но очень интересная задача документального оформления такого вида поощрения за успешную работу, как передача работодателем работнику в собственность квартиры. При этом одним из условий поставленной задачи является недопущение ситуации, при которой поощренный на следующий же день после получения квартиры в собственность решит внезапно сменить работу. То есть квартира расценивается не только как своего рода премия за уже проделанную работу, но и как поощрение за еще только предстоящие трудовые свершения.

Участники форума сразу же решили, что нормы трудового права, в частности КЗоТ, в данной ситуации не применимы, а оформлять отношения придется гражданско-правовым договором. Однако в отношении того, каким договором воспользоваться, мнения разошлись.

Позиция 1. В данной ситуации стоит воспользоваться договором дарения, благо Гражданский кодекс в ст. 723 прямо оговаривает заключение договора, предусматривающего обязанность дарителя передать подарок в будущем (через определенный срок, в определенный момент либо при наступлении отлагательного условия). Но при этом надо внимательно подойти к формулировке условий договора, чтобы не подпасть под ограничение, установленное ч. 2 ст. 717 ГК, а также помнить о ст. 728 ГК, сокращающей до 1 года срок исковой давности при требованиях о расторжении договора дарения. Кроме того, в договор стоит включить положение о праве дарителя отказаться от договора дарения при наступлении определенных обстоятельств до момента его исполнения (такая возможность законом прямо не предусмотрена, однако нет и запрета на внесение в договор таких условий).

Данная позиция вызвала следующие возражения:

1) работник будет обязан заплатить НДФЛ;

2) не слишком понятны налоговые последствия такой операции для предприятия;

3) право дарителя отказаться от договора при наступлении определенных обстоятельств может вступить в конфликт с ограничением, установленным ч. 2 ст. 717 ГК.

Позиция 2. Необходимо использовать договор купли-продажи с отлагательным условием и включить в него положение о праве продавца отказаться от договора в будущем (до момента перехода права собственности, определенного договором).

Главным возражением в данной ситуации стали:

1) проблема определения цены договора и порядка выплаты со стороны работника;

2) обязанность предприятия уплатить налог на прибыль с этой операции.

Позиция 3. Можно попробовать договор аренды с правом выкупа.

Возражение: данный договор не может обязать работника выкупить квартиру и не выполняет задачи его удержания на предприятии.

Позиция 4. Все же стоит использовать трудовой контракт. Во всяком случае, у автора этой позиции именно таким образом был оформлен аналогичный случай на практике. А именно, трудовым контрактом было предусмотрено обязанность работодателя обеспечить работника жильем и продать ему это жилье за символическую 1 гривню через установленный контрактом срок.

Мнение «ПП»: Действующее законодательство дает достаточно большой выбор путей поведения в такой ситуации.

Прежде всего, предоставление сотруднику жилья можно оформить трудовым контрактом так, как это предлагается автором Позиции 4. Об этом свидетельствует именно КЗоТ, оставляющий сторонам намного большую свободу действий, нежели сторонам обычного трудового договора. Контракт может содержать любые условия, которые не ухудшают положения работника по сравнению с нормами КЗоТ. Обязанность работодателя передать жилье, так же как и право работника на его получение, вряд ли можно отнести к ухудшению прав работника.

Другое дело, что контрактом может быть напрямую урегулирован только вопрос передачи жилья в пользование и установлена обязанность работодателя в определенный контрактом срок передать работнику жилье в собственность. Сам же факт передачи все равно должен быть оформлен отдельным договором, заключенным по правилам ГК.

Во всяком случае, при попытке зарегистрировать право собственности на жилье, опираясь лишь на норму трудового контракта вроде «работодатель обязан 10.01.2014 передать работнику в собственность жилье, а работник обязан 10.01.2014 уплатить 1 гривню», точно возникнут проблемы. Ведь согласно ч. 2 ст. 15 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, определяется Камином. В свою очередь, п. 27 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусматривает список правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация. Трудового контракта среди них нет, и он вряд ли попадет под определение «інші документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно відповідно до закону».

Отметим при этом, что КЗоТ не запрещает вносить условия, улучшающие социальные гарантии трудящихся, и в обычные трудовые договоры. Поэтому обязанность работодателя предоставить жилье может быть предусмотрена и индивидуальным трудовым договором, хотя переход прав собственности от работодателя к работнику все же придется регулировать отдельным (нетрудовым) договором.

Так что мы все равно возвращаемся к необходимости заключать тот или иной гражданский договор. Выбор теоретически достаточно богат – дарение или купля-продажа, а также договор на выполнение работ (оказание услуг) и, уж совсем экзотично, договор ренты.

Но два последних варианта возможны только при условии, что не имеется трудового договора между сторонами. Кроме того, данные договоры будут весьма похожи на попытку скрыть трудовые отношения под гражданско-правовыми договорами, что вызовет ненужный интерес налоговиков к работодателю.

Так что мы возвращаемся к позициям, высказанным на форуме. Выбирать необходимо между договором дарения и договором купли-продажи.

Исходя из условия о том, что необходимо гарантировать лояльность работника на некий период в будущем, обязательно придется прибегнуть к консенсуальному договору, предусматривающему передачу имущества de jure в будущем, либо предусмотреть условия об упрощенном порядке расторжения договора и возврата имущества в случае прекращения трудовых отношений в пределах определенного срока вкупе с обеспечением такого условия установлением отягощения (запрета на отчуждение переданного имущества).

Такие условия намного проще включить в договор купли-продажи, поскольку он по умолчанию устанавливает обязанности для обеих сторон сделки. В то же время договор дарения «в чистом виде» является односторонним с прямым запретом устанавливать обязанность одаренного совершить какое-либо действие в пользу дарителя.

Таким образом, включенное в договор дарения условие вроде «даритель имеет право отказаться от выполнения договора дарения до момента передачи одаренному имущества в случае расторжения до этого момента трудовых отношений между сторонами» вполне может оказаться спорным (в том числе суд вполне может признать такое условие не соответствующим требованиям законодательства и, соответственно, недействительным). Поэтому лучше сделать выбор в пользу договора купли-продажи.

Но этот вывод справедлив только для заключения договора с отлагательным условием. Если же обязанность работодателя передать жилье в собственность работнику устанавливается трудовым договором или контрактом, гражданско-правовой договор о его передаче можно заключать без такого условия, непосредственно в момент передачи. В таком случае вопрос о выборе конкретного типа договора смещается исключительно в налоговую плоскость.

Итак, договор дарения означает необходимость уплаты работником НДФЛ (пп. 164.2.10 Налогового кодекса). Сумма налоговых обязательств в данной ситуации определяется исходя из обычных цен (п. 164.5 Налогового кодекса) и подлежит уплате работником (исходя из связки норм п. 174.6 и п. 174.3 Налогового кодекса). Кроме того, у предприятия возникает обязанность уплатить налог на прибыль как при продаже объекта по цене 0 гривен (п. 146.14 Налогового кодекса).

В то же время договор купли-продажи означает лишь обязанность работодателя уплатить налог на прибыль (пп. 135.5.13 Налогового кодекса). При этом доход от продажи определяется исходя из договорной цены либо из обычной цены, если договорная ниже (п. 146.14 Налогового кодекса). Если сумма такого дохода больше балансовой стоимости жилья, то разница между этими показателями в целях налогообложения включается в доход предприятия, а если доход от продажи меньше балансовой стоимости, разница между ними относится на расходы в целях налогообложения (п. 146.13 Налогового кодекса).

Таким образом, с точки зрения налогообложения все же удобнее использовать договор купли-продажи, поскольку он позволяет избежать необходимости уплатить НДФЛ с операции, существенно не влияя на размер налоговых обязательств предприятия.

ВЫВОД:

Для решения задачи юридического оформления бесплатной передачи жилья работнику предприятия в собственность с условием продолжения им работы на предприятии в зависимости от конкретных условий можно использовать несколько вариантов.

Прежде всего, обязанность работодателя передать жилье в собственность работнику может быть закреплена в трудовом договоре или контракте. В таком случае сама передача оформляется отдельным гражданско-правовым договором (купли-продажи или дарения), выбор которого осуществляется исходя из конкретных условий.

Кроме того, обязанность передать жилье в собственность может быть закреплена отдельным гражданско-правовым договором с отложенной датой исполнения и условием о привязке к наличию трудовых отношений между сторонами. В таком случае идеально подходит договор купли-продажи, потому что наличие в договоре дарения условия об обязательности трудовых отношений может быть расценено как устанавливающее обязанность одаренного в пользу дарителя и тем самым противоречащее требованиям законодательства.