Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Последствия уничтожения предмета ипотеки

Вопросы кредитования и обеспечения выполнения обязательств ипотекой не перестают терять своей актуальности, поскольку спектр нюансов ипотечных правоотношений достаточно широк и ежедневно возникают сложности с передачей имущества в ипотеку, прекращением правоотношений по ипотечным договорам и обращением взыскания на предмет ипотеки. Так, например, один из участников юридического форума столкнулся с вопросом возможных последствий уничтожения предмета ипотеки. По договору ипотеки, заключенному участником форума, предметом залога является здание, уничтоженное в результате пожара. Ипотекодатель провел реконструкцию здания посредством возведения нового сооружения, вследствие чего была изменена его площадь, техпаспорт аннулирован, новое здание было введено в эксплуатацию, а по решению госадминистрации нововозведенному зданию был присвоен новый адрес. Предмет ипотеки был уничтожен и создано новое имущество, которое уже не является предметом залога. Соответственно, у ипотекодателя как должника возник вопрос: можно ли обратить взыскание на имеющееся новое здание, если в договоре ипотеки не было предусмотрено права на будущие сооружения и пристройки?

Мнение 1. Невозможно обратить взыскание на документально другой объект. Фактически ипотекодатель должен был в судебном порядке признать прекращение ипотеки в связи с тем, что объект признан уничтоженным. Скорее всего, у исполнителя в таком случае оказываются связанные руки.

Мнение 2. Некоторые решения судов апелляционной инстанции и аналогичные решения ВССУ и ВСУ свидетельствуют о том, что данная недвижимость не является предметом ипотеки и на нее нельзя обратить взыскание во исполнение решения суда. Единственный возможный вариант поведения взыскателя – обратиться в суд с заявлением об изменении способа исполнения судебного решения.

Мнение «ПП»: Вопрос ипотекодателя достаточно актуален, поскольку, как показывает судебная практика, львиная доля ипотечных договоров содержат условия об обязательстве ипотекодателя возобновить уничтоженный предмет ипотеки или предоставить ипотекодержателю равноценный предмет. Однако в ситуации, изложенной участником форума, здание, которое являлось предметом ипотеки, было уничтожено, а на его месте в результате реконструкции создан новый объект недвижимого имущества. В результате проведения реконструкции площадь нежилого здания изменилась, новое здание введено в эксплуатацию и ему присвоен новый адрес, следовательно, такое сооружение является новосозданным объектом недвижимости.

Статьей 17 Закона «Об ипотеке» определены основания прекращения ипотеки, к которым, в частности, относится уничтожение переданного в ипотеку здания, при условии, что ипотекодатель не восстановил это здание. Как описано участником форума, новое здание нельзя считать результатом восстановления предмета ипотеки, поскольку оно отличается от последнего по площади и другими технико-строительным характеристикам.

 

Кроме того, согласно статье 18 Закона «Об ипотеке» ипотечный договор должен содержать, среди прочего, такие существенные условия, как опись предмета ипотеки, достаточную для его идентификации. Так как уничтоженное во время пожара здание было не возобновлено, а реконструировано, новое сооружение исключило возможность его идентификации с предметом ипотеки, существовавшим по указанному адресу на дату заключения договора.

 

Как пример положительной для ипотекодателя судебной практики можно привести постановления ВХСУ № 5021/2987/2011 от 20.11.2012 и № 6/115 от 27.10.2010. В указанных постановлениях ВХСУ приходит к выводу, что из содержания статьи 17 Закона «Об ипотеке» следует, что уничтожение предмета ипотеки означает отсутствие существенного условия договора и невозможность получения кредитором удовлетворения своих требований за счет предмета залога в будущем.

Также в постановлении ВХСУ № 5023/089/12 от 06.11.2012 отмечено, что утрата предмета залога означает отсутствие существенного условия договора и невозможность получения кредитором удовлетворения своих требований за счет предмета залога в будущем. Таким образом, с потерей предмета залога аннулируется ценность залога как способа обеспечения исполнения обязательства.

Данные выводы судов свидетельствуют о том, что ипотекодателю следовало бы обратиться в суд на основании пункта 4 статьи 17 Закона «Об ипотеке», с требованием о прекращении ипотеки, придерживаясь той позиции, что удовлетворить требования кредитора об обращении взыскания за счет предмета ипотеки, который как индивидуально определенный объект материального мира прекратил свое существование, – невозможно.

Что касается земельного участка, на котором находится новое здание, то здесь хочется отметить, что если предметом ипотеки по договору являлся и земельный участок, и расположенное на нем здание, то в случае уничтожения здания ипотека земельного участка не прекращается.

ВЫВОД:

Обсуждая последствия уничтожения предмета ипотеки, которым являлось здание, участники форума пришли к выводу, что предмет ипотеки является существенным условием договора ипотеки, а соответственно, его уничтожение влечет за собой невозможность исполнения обязательства относительно этого здания.