• находится в собственности государства или территориальных общин;

• размещено в зоне отчуждения или обязательного отселения;

• является детскими домами семейного типа;

• является дачным или садовым домом (не больше одного объекта на одного плательщика);

• принадлежит многодетным или приемным семьям, в которых воспитываются трое и более детей (не больше одного такого объекта на семью);

• является общежитием.

А платит кто?

Плательщиками налога да недвижимое имущество, отличное от земельного участка, определены физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, – собственники объектов жилищной недвижимости.

Как видим, платит собственник. Но если собственников несколько? В данном случае речь идет об имуществе, которым владеют несколько лиц на праве частичной или общей совместной собственности. Поэтому нужно отметить, что в случае частичной собственности плательщиком является каждое лицо за надлежащую ему часть, а в случае общей совместной собственности (части не выделены в натуре) – одно лицо-собственник, определенное по согласию всех собственников или судом (в случае если договорной порядок определения плательщика не дал результатов).

База и ставка налогообложения

Базой налогообложения является жилая площадь жилой недвижимости. На это следует обратить внимание: именно жилая, а не общая площадь недвижимого имущества. К примеру, если общая площадь квартиры составляет 130 кв. м, а жилая – 90 кв. м, то база налогообложения будет равняться 90 кв. м.

Базой налогообложения налога на недвижимость будет жилая, а не общая площадь недвижимого имущества

База налогообложения налогом на недвижимое имущество для физических лиц рассчитывается органами государственной налоговой службы на основании данных Государственного реестра прав на недвижимое имущество, безвозмездно предоставляемых органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Обязанность определения базы налогообложения возлагается на органы государственной налоговой службы (если речь идет об имуществе физических лиц) и на юридические лица, являющиеся собственниками жилищной недвижимости.

К тому же база налогообложения вычисляется для каждого объекта жилой недвижимости отдельно. Это означает то, что если одно физическое или юридическое лицо имеет в собственности, предположим, три квартиры, то база налогообложения будет определяться для каждой квартиры отдельно, а не суммарным подходом.

Размер ставки данного налога привязан к минимальной заработной плате, установленной на январь отчетного года (отчетный период равняется календарному году) и определяется на 1 кв. м жилищной площади объекта жилищной недвижимости.

Привязка ставки налога к минимальной заработной плате, следует отметить, не учитывает разницы в стоимости жилой недвижимости в разных регионах страны, в сельской и городской местности. Поэтому такая логика отечественного законодателя остается неразгаданной (например, в европейских странах ставка налога на жилую недвижимость зависит от стоимости объекта недвижимости).

Ставка налога, предусмотренного ст. 265 Налогового кодекса Украины, зависит от жилой площади, а именно:

• для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 кв. м, домов, жилая площадь которых не превышает 500 кв. м, ставка равна 1 % минимальной заработной платы (в 2013 году – 11,47 грн. на 1 кв. м);

• для квартир, жилая площадь которых превышает 240 кв. м, домов, жилая площадь которых превышает 500 кв. м, ставка равна 2,7 % минимальной заработной платы (в 2013 году – 30,97 грн. на 1 кв. м).

Налоговый кодекс Украины для физических лиц предусматривает льготы по оплате налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, а именно: база налогообложения объекта жилой недвижимости уменьшается:

• для квартиры – на 120 кв. м;

• для дома – на 250 кв. м.

Следует учесть, что такое уменьшение может быть применено лишь к одному объекту жилищной недвижимости, собственником которой является плательщик налога, – либо к тому, где плательщик зарегистрирован, либо к любому другому на выбор плательщика.

Таким образом, предлагаемая база налогообложения выглядит достаточно неоднозначной. Возникает вопрос, почему такой налог не будет взиматься с собственников коммерческой недвижимости. Ведь зачастую площадь такой недвижимости значительно превосходит площадь жилой.

Определение в качестве базы налогообложения только жилой площади изначально ставит в неравные условия собственников современных и устаревших квартир с одинаковой жилой, но разной нежилой площадью

Кроме того, определение в качестве базы налогообложения только жилой площади изначально ставит в неравные условия собственников современных и устаревших квартир с одинаковой жилой, но разной нежилой площадью.

Порядок оплаты налога

Для плательщиков налога на недвижимое имущество, отличного от земельного участка, – физических и юридических лиц – порядок его оплаты (отчетности) не одинаковый. Исходя из существенных отличий, рассмотрим отдельно порядок оплаты данного местного налога физическими и юридическими лицами.

Итак, физические лица. Сумма налога определяется органом государственной налоговой службы по месторасположению объекта недвижимости.

Налоговое уведомление-решение о сумме налога, подлежащего оплате, а также платежные реквизиты будут направляться налоговыми органами плательщикам налога по местонахождению объекта жилищной недвижимости до первого июля отчетного года.

С целью предупреждения возможных ошибок, а также споров законодатель предоставил плательщикам право обратиться в органы государственной налоговой службы для сверки данных о: жилой площади недвижимого имущества, льготах по оплате налога, ставках налога и начисленной суммы налога. В результате такой сверки при выявлении неправильного установления налоговым органом вышеуказанных данных сумма налога может быть пересчитана.

Налоговая будет самостоятельно определять размер налога на недвижимость, который необходимо будет уплатить физическому лицу

Физические лица обязаны оплатить данный налог на протяжении 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.

Юридические лица обязаны поступить следующим образом.

Во-первых, они самостоятельно определяют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года.

Во-вторых, до 1 февраля отчетного года юридические лица обязаны подать в орган государственной налоговой службы по месторасположению объекта недвижимости соответствующую декларацию с разбивкой годовой суммы налога равными частями поквартально. Кстати, форма данной декларации утверждена приказом Министерства финансов Украины от 25.12.2012 № 1408.

В-третьих, оплата юридическими лицами данного налога осуществляется авансовыми платежами каждый квартал до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отображаются в годовой налоговой декларации.

Нарушения и ответственность

Вопрос ответственности за нарушение правил оплаты налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, регулируется, в частности, ст. 126 Налогового кодекса Украины. Данной статьей предусмотрен штраф в размере 10 % от суммы погашенного налогового долга в случае задержки платежа до 30 календарных дней, штраф в размере 20 % от суммы погашенного налогового долга – в случае задержки платежа более 30 календарных дней.

Пример расчета суммы налога

К примеру, семья состоит из пяти человек: муж, жена, трое детей; в собственности мужа находится квартира 1 (жилая площадь 140 кв. м), садовый дом (площадь 15 кв. м); в общей совместной собственности мужа и жены находятся квартира 2 (жилищная площадь 160 кв. м) и квартира 3 (жилая площадь 80 кв. м).

Алгоритм действий:

1. Определение плательщиков налога.

2. Решение вопроса применения льгот.

3. Определение базы налогообложения.

4. Определение ставки налога.

5. Вычисление суммы налога для каждого плательщика.

Возможны несколько вариантов определения плательщиков налога, но с целью минимизации суммы налога выберем следующий: муж – плательщик налога на квартиру 1, садовый дом (как единственный их собственник), квартиру 2 (договорное определение плательщика налога на недвижимость, находящуюся в общей совместной собственности); жена – плательщик налога на квартиру 3 (договорное определение плательщика налога на недвижимость, находящуюся в общей совместной собственности).

1. Для плательщика-мужа применимы льготы: на квартиру 1 (так как семья воспитывает трое детей, налог на данный объект не платится); на садовый дом (налог на данный объект не платится); на квартиру 2 (160 кв. м – 120 кв. м). Для плательщика жены: на квартиру 3 (80 кв. м – 120 кв. м).

2. База налогообложения для плательщика-мужа составляет: на квартиру 2 – 40 кв. м, для плательщика-жены – 0 кв. м.

3. Ставка налога для физических лиц по состоянию на 2013 год – 11,47 грн. / кв. м.

4. Сума налога для плательщика-мужа: 40 кв. м х 11,47 грн. / кв. м. = 458,80 грн.

Виктор Дубовик,

управляющий партнер

юридической компании «Viva Lex»

• < Назад
• Вперёд >