Регистрация земли и прав на нее – в чем проблемы и где решение?

конструктор договоров Украина

6 января 2013 года состоялся организованный редакцией аналитического издания «ЮРИСТ & ЗАКОН» пресс-брифинг «Особенности регистрации прав на земельные участки после 1 января 2013 года». В его ходе присутствующие адвокаты, нотариусы, представители юридических служб ряда крупных предприятий смогли получить ответы на вопросы, возникшие вследствие произошедших изменений в законодательстве.

Напомним, с 1 января действуют, в частности, новые Закон «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», а также «О государственном земельном кадастре», которыми существенно изменены процедуры оформления земельных участков и прав на них. По оценке Андрея Кошиля, президента Земельного союза Украины, в целом эти изменения направлены на лучшее, хотя в них немало недоработок. В частности, существуют проблемы с наполнением Государственного земельного кадастра, имеющие под собой разнообразные причины, в том числе и банальные ошибки при переносе данных из старых кадастров, которые велись по каждому региону отдельно.

По оценкам г-на Кошиля, процесс переноса данных будет закончен в течение одного-двух месяцев и после этого будет возможно активно приняться за исправление допущенных ошибок (тогда же, видимо, будет утверждена и соответствующая процедура). Для этого будет необходимо обращаться к государственному кадастровому регистратору с соответствующим заявлением. Но таким образом можно будет исправить только ошибки, допущенные при наполнении кадастра. Если же причина ошибки в другом (например, границы соседних участков неправильно определены еще на этапе выделения) и присутствует спор о праве, то в таком случае единственным выходом является судебное разбирательство.

При этом г-н Кошиль особо отметил, что спешить перерегистрировать ранее выделенные участки либо право собственности на них совершенно нет необходимости. Земельные акты сохранили свое действие, поэтому собственникам стоит лишь проверить наличие сведений о своей земле в кадастре и правильность таких сведений. Действовать необходимо лишь в тех случаях, когда соответствующая информация в кадастре отсутствует либо в ней допущены ошибки.

В свою очередь, Сергей Биленко, помощник-консультант Председателя подкомитета Комитета ВР по вопросам аграрной политики и земельных отношений, отметил: согласно новому законодательству ключевым документом, подтверждающим регистрацию земельного участка, является извлечение из кадастра. На данный момент с получением данного документа на местах существуют проблемы, однако они постепенно решаются и извлечения уже выдаются, несмотря на то, что оформляются они по форме, не полностью отвечающей требованиям законодательства.

Он рекомендовал, при необходимости, например, сейчас провести сделку с землей (либо при участии в судебном разбирательстве), обращаться за получением такого извлечения не к нотариусу (как это предусмотрено законодательством), поскольку они пока не подключены к системе ведения кадастра, а в органы земресурсов, которые также уполномочены выдавать соответствующие документы. Если же острой необходимости нет, то не стоит спешить с получением извлечения и лучше дождаться утверждения новой формы, отвечающей всем требованиям законодательства.

При этом г-н Биленко достаточно подробно рассказал о процедуре внесения в кадастр сведений о земельных участках, права на которые возникли до 1 января 2013 года, но которые не были внесены в кадастр. Для этого собственникам земельных участков придется заказывать разработку землеустроительной документации (что требует, в свою очередь, получения решения органа местного самоуправления или местного органа власти). Внесение данных об участке в кадастр возможно только на основании этой документации.

При этом из-за особенностей «предвыборного» законотворчества та часть процедуры, которая связана непосредственно с разработкой техдокументации, достаточно плохо урегулирована. В результате приходится проходить достаточно сложную процедуру согласования. Однако, с другой стороны, законодательство больше не позволяет существовавшего ранее разнобоя на местах в требованиях к техдокументации – на данный момент они совершенно стандартизированы.

Значительная часть полномочий по регистрации прав на недвижимость с 1 января 2013 года передана нотариусам. По оценке Людмилы Лазаревой, частного нотариуса Киевского нотариального округа (до 2008 года – заместитель заведующего I-й Киевской государственной нотариальной конторы), эти нововведения действительно облегчили жизнь владельцам имущества. Однако на данный момент существует целый ряд проблем, связанных прежде всего с тем, что в новый Реестр вещных прав на недвижимость и их отягощений не были перенесены данные из ранее ведшихся реестров. В результате оформление нотариусом сделки с недвижимостью стало требовать гораздо больше времени, в среднем – до 5 – 6 часов, причем необходимо быть готовым, что обойдется эта процедура не в 119 гривен (госпошлина за регистрацию права на недвижимость), а существенно дороже.

Связано это с тем, что, к примеру, записи об имеющихся ипотеках в новый Реестр не вошли и проверить их наличие можно только путем обращения к старому Реестру ипотек. Аналогичная ситуация сложилась и с другими отягощениями вещных прав и самим правами.

Кроме того, в результате неполного перенесения данных в новый реестр, по словам г-жи Лазаревой, нотариусы практически лишены возможности проверить историю имущества в той части, которая зафиксирована лишь в документах, существующих в бумажном виде. Это уже вызвало несколько неприятных инцидентов в нотариальной практике с начала этого года.

Комментируя эту ситуацию, Анатолий Лещенко, заместитель директора Департамента государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, указал, что нотариусы наделены правом направлять официальные запросы о предоставлении информации в органы, которые ранее вели соответствующие реестры, ответ на который обязателен в течение 3-х рабочих дней. Впрочем, на практике, пока эта система еще работает с пробуксовками, поскольку ряд органов, ранее ведших реестры прав на недвижимость, саботируют поступающие от нотариусов запросы, переправляя их к госрегистраторам.

Также г-н Лещенко отметил, что по мере наполнения нового реестра снимется и проблема хранения истории недвижимости, поскольку программным обеспечением реестра предусмотрено бессрочное хранение не только всех записей (в том числе и тех, которые внесены в результате отменных судом действий нотариуса или регистратора, с соответствующей пометкой), но и всех действий регистратора или нотариуса с реестром.

Отвечая на вопрос о порядке регистрации отягощений, при условии, что право собственности не внесено в новый реестр, г-н Лещенко указал, что такая регистрация осуществляется в общем порядке (в отличие от регистрации, к примеру, права пользования, которая возможна только после регистрации права собственности) в специальном разделе Реестра. При этом предусмотрено ее автоматическое перенесение в раздел о данном объекте при регистрации права собственности на такой объект.

Результатом всех вышеозвученных проблем и недостатков, по мнению Зои Ярош, главы Секции земельного права Ассоциации адвокатов Украины, управляющего партнера ООО «Адвокатская компания «Маршаллер и партнеры», станет существенное увеличение в ближайшее время исков, связанных с правами на недвижимость. Особенно этому поспособствует то, что в законодательстве жестко закреплен принцип приоритета первого по времени заявления о внесении данных в реестр.

Поэтому в случае возникновения любого спора решение возможно только в судебном порядке. В порядке же исправления ошибок органы ведения Государственного земельного кадастра смогут исправить только неточности, которые подтверждаются технической документации.

Отдельно был освещен вопрос сроков регистрации прав на земельные участки, возникших до 1 января 2013 года. Возник он в связи с тем, что новое законодательство предусматривает обязанность собственника зарегистрировать свое право на протяжении года с момента регистрации участка. В то же время существует немало участков, выделенных в собственность еще в 1990 годах, на которые до сих пор не выданы госакты. Отвечая на вопрос о дальнейшей судьбе таких участков, и Сергей Биленко, и Анатолий Лещенко указали, что права на эти участки будут регистрироваться госрегистраторами в общем порядке первичной регистрации без учета сроков давности (годичный срок будет применяться только к участкам, зарегистрированным по новым правилам). Однако до момента регистрации прав будут невозможны какие-либо сделки с такими участками, поэтому скорейшее внесение записей в реестр прав собственности в интересах самих землевладельцев.

В аналогичном порядке должны регистрироваться права на участки, в отношении которых до 1 января 2013 года были заключены сделки, однако новые госакты не были выданы. Для этого новый собственник должен обратиться к государственному регистратору, предоставив ему старый госакт (на имя старого собственника), а также договор с отметкой нотариуса о регистрации сделки.