Еще один интересный момент касается правил предоставления информации из реестра. Согласно принципиальной позиции г-на Андриенко данная информация может предоставляться лишь согласно нормам Порядка предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, в котором не предусмотрена обязанность отвечать на адвокатские запросы. Поэтому на данный момент регистрационная служба Главного управления юстиции г. Киева не предоставляет сведения из реестра вещных прав по адвокатскому запросу. В других регионах, судя по замечаниям участников Конференции, встречает и другая практика.

Немало недостатков имеется на данный момент и в Едином государственном земельном кадастре. Наиболее критичным из них Андрей Кошиль, президент Земельного союза Украины, посчитал наличие в системе кадастра информации далеко не обо всех ограничениях использования земельных участков. В результате потенциальный покупатель пока не может получить всей необходимой ему информации, обратившись лишь в органы ведения кадастра, поэтому проверку земли перед покупкой (взятием в аренду и т. д.) необходимо проводить по-старому, обращаясь во все органы, которые могут иметь информацию о тех или иных ограничениях.

Еще один интересный момент, на который стоит обратить внимание, – приоритет «бумажного» кадастра перед электронным. Таким образом, если сведения об участке разнятся, правильными «по умолчанию» буду признаваться те, которые изложены на бумаге. Так что в случае наличия каких-либо сомнений в правильности оформления участка г-н Кошиль рекомендует проверять содержание именно «бумажного» варианта кадастрового дела.

Но на этом потенциально проблемные недостатки не заканчиваются. На данный момент, несмотря на то, что законодательством предусмотрено наличие в кадастре информации об обременениях земельного участка, таких сведений в нем нет. Поэтому извлечение из кадастра также не содержит соответствующих данных. Поэтому необходимо дополнительно обращаться в органы государственной регистрационной службы либо к нотариусам (стоит отметить, что Анна Валигура, частный нотариус Киевского городского нотариального округа, указала на невозможность предоставления информации из реестра нотариусами за не в рамках совершения сделки) с целью получить информацию из государственного реестра вещных прав на недвижимость.

Продолжил тему рекомендаций по проведению проверки недвижимости перед сделкой Виталий Сигидин, руководитель практики земельного права и недвижимости АК «Легитимус». По его словам, несмотря на то, что законодательство сейчас не требует проведения технической инвентаризации перед заключением сделки и оформлением прав на недвижимость, эту процедуру все же стоит проходить.

Такой вариант действий в интересах прежде всего покупателя (другого лица, приобретающего то или иное право на недвижимость), поскольку дает возможность выявить целый ряд потенциальных проблем, в частности неузаконенные пристройки и другие изменения самого объекта, не зафиксированные в документах. Игнорирование этого момента может повлечь за собой достаточно неприятные последствия вплоть до признания сделки недействительной вследствие того, что она заключена не в отношении того объекта, который реально существует, на основании ст. 229 либо 230 Гражданского кодекса.

При этом г-н Сигидин рекомендовал все же обращаться к услугам БТИ, а не просто сертифицированных исполнителей. К такому выбору специалиста подталкивает наличие у БТИ архивов, содержащих историю недвижимости. Благодаря этому специалисты БТИ могут проверить законность всех изменений объекта по сравнению с первоначальным состоянием, в то время как сторонние специалисты такой возможности до момента создания единого общедоступного реестра будут лишены. Следовательно, последние могут лишь зафиксировать соответствие реально существующего объекта имеющимся у владельца документам, то есть провести исключительно текущую инвентаризацию.

При этом не стоит забывать, что официально заказать инвентаризацию покупатель не может – это прерогатива продавца. Поэтому необходимо заранее оговаривать необходимость ее проведения, а отказ продавца от такого действия (особенно, если покупатель готов компенсировать расходы на инвентаризацию) следует расценивать как аргумент против заключения сделки.

Второй горячей темой в рамках вопросов сделок с недвижимостью сейчас являются вопросы аренды. Существует множество проблем – начиная от правильного оформления отношений по пользованию определенными частями объекта недвижимости (часть площади помещения, конструктивный элемент здания и т. п.) до налоговых вопросов, возникающих при аренде имущества. О последнем рассказывала в своем выступлении Елена Макеева, управляющий партнер АФ «Аксенова и партнеры».

Главной темой г-жа Макеева выбрала различие между финансовой и оперативной арендой, обратив особое внимание на отличительные признаки первой. Согласно Налоговому кодексу аренда считается финансовой при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

1) за время аренды объект аренды амортизируется не менее чем на 75 % от его стоимости на момент начала аренды;

2) балансовая стоимость объекта аренды на момент завершения срока аренды составляет не более 25 % от первоначальной;

3) сумма платежей за все время аренды равняется или больше стоимости объекта аренды на момент начала аренды;

4) объект во время аренды не может использоваться другими лицами.

Если ни одно из указанных условий не соблюдается, речь идет об оперативной аренде.

В свою очередь, Богдан Колесниченко, старший юрисконсульт по работе с недвижимостью FOZZY GROUP, сосредоточился на вопросах оформления аренды части помещения либо конструктивного элемента здания. Он отметил, что в таких ситуациях наибольшую проблему составляет индивидуализация объекта аренды. Если такая индивидуализация невозможна (особенно часто это в случаях использования конструктивных элементов – стен, крыши, колонн и т. п.), отношения приходится оформлять другими видами договоров, в частности оказания услуг, которые намного менее выгодны с точки зрения защиты прав владельца недвижимости. Поэтому в таких договорах стоит максимально вводить арендные конструкции.

Стоит отметить, что данный момент сочла необходимым прокомментировать судья ВХСУ Лариса Рогач, по мнению которой использование договоров аренды в подобных случаях вообще невозможно, поскольку требование об индивидуализации объекта аренды, если речь идет о конструктивном элементе или части помещения, в принципе не выполнимо. Учитывая, что на данный момент идет подготовка постановления Пленума ВХСУ по вопросам аренды, следует ожидать того, что данный вопрос будет в нем отражен.

В свою очередь, г-н Колесниченко выделил целый ряд важных особенностей таких отношений, которые зачастую остаются вне поля зрения сторон. В частности, речь идет о том, что договор аренды части помещения фактически дает арендатору право на использование всего помещения (например, при аренде 1 кв. м зала для установки банкомата владелец банкомата, если иное не предусмотрено договором, получает право на использование остальной площади зала для доступа к своему имуществу и его обслуживание).

Стоит отметить, что г-жа Рогач в своем выступлении преимущественно остановилась на вопросах, планируемых к включению в постановление Пленума ВХСУ. В основном оно будет посвящено вопросам конкуренции норм различных законодательных актов. Среди них будут следующие:

1) порядок возникновения права пользования на основании договоров аренды государственного и коммунального имущества, в котором ВХСУ придерживается мнения о приоритете Гражданского кодекса, то есть считает право возникающим с момента государственной регистрации;

2) правила признания недействительными сделок из-за несоблюдения требований к письменной форме;

3) порядок использования преимущественного права арендатора на заключение нового договора и покупку предмета аренды.

На этом, в принципе, список вопросов не исчерпывается, однако точно не будет в постановлении рекомендаций по использованию новых норм о регистрации прав на недвижимость, поскольку для рассмотрения этой темы необходимо наработать судебную практику.

ВЫВОД:

По результатам Конференции можно отметить повышение интереса юридического сообщества к теме недвижимости. При этом в ближайшее время в этой сфере будет немало проблем, связанных с недостатками законодательства. Часть из них, возможно, будет урегулирована разъяснениями высших судов и планируемыми изменениями в законодательстве. Однако большая часть проблем будет решаться методом проб и ошибок в индивидуальном порядке (то есть через судебные дела).

• < Назад
• Вперёд >