Внимание участников Комитета, в первую очередь, привлекло предложение об отмене постановления Кабмина от 13.04.2011 г. № 466, регулирующего на сегодняшний день порядок проведения подготовительных и строительных работ. Причиной вероятной отмены этого постановления является Закон от 16.10.2012 г. № 5459-VI, которым были внесены изменения в Закон о градостроительной деятельности. Этими изменениями полномочия по определению формы указанных деклараций, порядка их подачи и регистрации, а также по утверждению формы уведомлений о внесении изменений в них были переданы центральному органу исполнительной власти, обеспечивающему формирование государственной политики в сфере градостроительства, то есть Минрегиону. Ему же были переданы полномочия по утверждению формы разрешения на строительство, порядка его выдачи и аннулирования.

Снижение уровня регулирования с уровня правительства на уровень министерства вызвало обоснованное беспокойство у представителей строительной отрасли, присутствовавших на заседании Комитета. Теперь проекты важнейших для строительной отрасли актов будут проходить значительно меньше согласований, а значит, риски появления в них неприемлемых для бизнеса норм существенно увеличиваются. В первую очередь это касается порядков проведения подготовительных и строительных работ, которые теперь должен будет утвердить Минрегион.

Централизация полномочий Госархстройинспекции

Законом № 5459-VI также был измен орган, в который необходимо подавать декларации о проведении подготовительных и строительных работ. Теперь согласно ст. 34 Закона о градостроительной деятельности заказчик строительства должен будет подавать эти декларации, а также получать разрешение на выполнение строительных работ не в инспекциях ГАСК, которые есть в каждой области, а в центральном офисе Госархстройинспекции, расположенной на бульваре Леси Украинки, 26 в г. Киеве.

То есть, с одной стороны, расширяются полномочия Минрегиона, которому подчиняется Госархстройинспекция, а с другой – происходит централизация полномочий и их замыкание на уровне Госархстройинспекции. При этом на практике документы сначала подаются в центральный офис Госархстройинспекции, но потом она поручает инспекции ГАСК в конкретном регионе провести проверку и регистрацию декларации (выдачи разрешения). То есть фактически произошло неоправданное усложнение процедуры регистрации деклараций, создающее ряд неудобств для региональных застройщиков.

Контроль за уже построенными объектами

Другим Законом (от 20.11.2012 г. № 5496-VI) инспекциям ГАСК были предоставлены полномочия по отмене регистрации уведомлений или деклараций, в том числе деклараций о принятии объекта в эксплуатацию. Это существенно увеличивает риски приобретения недавно построенных объектов, поскольку в течение срока давности инспекция ГАСК будет иметь возможность отменить декларацию о принятии объекта в эксплуатацию и таким образом отменить факт возникновения права собственности на нее, поскольку принятие в эксплуатацию является необходимым условием приобретения такого права.

По мнению участников заседания, возможность отмены декларации о принятии объекта в эксплуатацию должна быть, дабы избежать возможности ввода в эксплуатацию объектов, не соответствующих проектной документации или строительным нормам. Но при этом срок для отмены такой декларации должен быть существенно меньше срока исковой давности.

Законом № 5496-VI Госархстройинспекции также предоставлены полномочия по проведению осмотра, обследования и паспортизации уже введенных в эксплуатацию объектов. При этом ст. 392 Закона о градостроительной деятельности предусматривает, что порядок обследования будет определять Кабмин. Но проектом внесения изменений в Порядок осуществления государственного архитектурно-строительного контроля (далее – Порядок) полномочия по утверждению порядка проведения обследования и паспортизации объектов, а также по реализации мер относительно обеспечения надежности и безопасности во время их эксплуатации предложено передать Госархстройинспекции.

В принципе, по мнению участников заседания, с таким расширением полномочий Госархстройинспекции можно согласиться, поскольку, действительно, многие объекты нуждаются в контроле за их эксплуатацией. Должен быть орган, который сможет выявлять самовольно перестроенные или перепланированные здания, относить определенные здания к категории ветхих, пресекать эксплуатацию помещений в форме, опасной для сособственников здания.

Но в данном случае возникает конфликт между правами собственника на владение и распоряжение принадлежащим ему имуществом и правами государства, которое хочет контролировать, безопасно ли собственник распоряжается своим имуществом. Для минимизации уровня этого конфликта, по мнению участников заседания, основания для проведения такого постстроительного контроля должны быть четко определены и максимально ограничены, дабы инспекции ГАСК не могли злоупотреблять предоставленными им правами.

Расширение оснований и объектов проверки

Еще ряд полномочий, предоставленных Госархстройинспекции Законом № 5496-VI, касаются вопросов проведения ней проверок. В частности, указанным документом Госархстройинспекции предоставлено право:

– беспрепятственного доступа к объектам, подлежащим обязательному обследованию (ранее у нее был беспрепятственный доступ только к местам строительства объектов);

– проверки соответствия строительных материалов, изделий и конструкций, используемых в строительстве;

– выдачи предписаний о приостановлении подготовительных и строительных работ, не соответствующих требованиям законодательства, в частности строительным нормам, градостроительным условиям и ограничениям (ранее такие предписания могли выдаваться только в случае выполнения этих работ без регистрации декларации или без получения разрешения).

Особое возмущение у участников заседания Комитета по вопросам права вызвало последнее из вышеназванных полномочий. Понятие «законодательство» является очень обширным, а потому дает инспекциям ГАСК широкие полномочия для принятия решений о приостановлении работ. В том числе теперь не исключены случаи приостановления работ по причине мелких правонарушений или по причине нарушений законодательства, смежного с градостроительным (например, по причине отсутствия касок у строителей). По общему мнению участников заседания, основанием для приостановления работ должны быть только те нарушения законодательства, которые могут причинить существенный вред;

Впрочем, полномочий, предусмотренных новыми законами, Госархстройинспекции показалось мало, и она предложила ряд других изменений в Порядок, существенно расширяющих ее полномочия по проведению проверок. Так, предложенными изменениями окончательно опровергается мнение о том, что этот документ касается только объектов IV и V категорий сложности. Основаниями для такого толкования был п. 1 Порядка, согласно которому он «визначає процедуру здійснення заходів, спрямованих на дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, … та ліцензійних умов провадження господарської діяльності, пов'язаної з будівництвом об'єкта архітектури, який за складністю архітектурно-будівельного рішення та (або) інженерного обладнання належить до IV і V категорії складності».

Притом что указанный пункт Порядка остается неизменным, в предложенной редакции п. 6 Порядка прямо предусматривается возможность проведения плановых проверок объектов строительства III категории сложности, что опровергает указанный выше подход к толкованию п. 1 Порядка. По мнению председателя Комитета по вопросам права URE Club, партнера ЮК «КПД Консалтинг» Владислава Кисиля, это означает, что п. 1 Порядка нужно трактовать так, что его нормы относительно IV и V категорий сложности касаются только проверок на предмет соблюдения лицензионных условий. При этом, если в отношении плановых проверок предложенными изменениями предусмотрено, что в отношении объектов I и II категории сложности они проводиться не будут, то в отношении внеплановых проверок таких ограничений нет. А значит, они могут касаться любых объектов.

Кроме того, предлагается расширить перечень оснований для проведения внеплановых проверок. Среди новых оснований особо примечательными являются следующие:

– необходимость определения соответствия объекта проектной документации требованиям государственных строительных норм, стандартов и правил. Проверка на этом основании может быть проведена в течение 7 дней с даты регистрации застройщиком соответствующей декларации;

– наступление аварии, связанной с деятельностью субъекта градостроительства. Характерным является отсутствие в Порядке определения понятия авария, а значит, под ней инспекции ГАСК могут понимать различные события (например, прорыв трубы);

– выполнение собственником требований инспекции относительно устранения нарушений порядка проведения обследования и паспортизации объектов.

Кроме того, Госархстройинспекция намерена предоставить себе права на проверку субъектов градостроительства, которые передали заказчику проектную документацию для выполнения строительных работ на объекте строительства, разработанную с нарушением требований законодательства. По мнению участников заседания, инспекторы ГАСК не имеют достаточного количества знаний, чтобы проверять архитекторов и проектантов. Исторически архитектурная и строительная сфера были разграничены, и инженер-строитель не мог проверять архитекторов. Кроме того, в этом случае застройщик, получивший проект, не может быть уверен, что этот проект правильный, поскольку в любой момент инспектор ГАСК может признать проектную документацию недействительной и в итоге застройщик окажется с построенным объектом, но с отмененной проектной документацией.

В целом по результатам заседания был констатирован регресс в вопросах правового регулирования градостроительной деятельности. Ряд достижений градостроительной реформы, внедренной Законом о градостроительной деятельности, уже перечеркнуты, другие могут быть отменены в ближайшее время. Но больше всего застройщиков пугает сама тенденция органов власти к отклонению от избранного ранее пути по дерегуляции.

• < Назад
• Вперёд >