Sidebar

ВОПРОС

Могут ли жилое помещение общей площадью 120 м2 сдавать одновременно два частных предпринимателя на едином налоге, по 60 м2 каждый из них, притом что они не являются собственниками помещения, но на них хозяином помещения нотариально оформлены доверенности на право распоряжения, сдачи в аренду данного помещения и получения арендных платежей?

ОТВЕТ

В данной ситуации стоит рассмотреть не только вопрос, возможно ли заключение договора аренды на указанных условиях, но и то, какие последствия может повлечь такая сделка.

Начнем с того, что ст. 812 Гражданского кодекса прямо предусматривает возможность заключения договора арены не только квартиры или жилого дома, но и их частей. Детализируется эта норма в ст. 159 Жилищного кодекса, согласно которой предметом договора найма могут, кроме прочего, быть комнаты и даже части комнат.

Единственное ограничение (все та же ст. 159 Жилищного кодекса) – предметом договора аренды жилья не могут быть помещения, непригодные для проживания (к примеру, подвал жилого дома), а также подсобные помещения (кухни, коридоры, кладовки и т. п.). Впрочем, это не означает, что подобные помещения в принципе нельзя использовать третьим лицам отдельно от жилых помещений. Просто речь в таких случаях будет идти о других видах аренды (например, об аренде нежилого помещения в случае с подвалом) или вообще о других видах договоров (например, о договоре хранения определенного имущества в кладовке).

Так что формальных препятствий для существования одновременно двух договоров аренды разных частей одного жилого помещения нет.

Теперь разберемся с тем, кто в такой ситуации будет выступать арендодателем. По умолчанию – это собственник помещения (ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса, ч. 1 ст. 810 Гражданского кодекса). В описанной ситуации, исходя из описания («нотариально оформлены доверенности»), между хозяином помещения и обоими ФЛП имеет место договор поручения, а следовательно, оба ФЛП являются всего лишь представителями хозяина помещения (исходя из ст. 244 Гражданского кодекса). Это означает, что они имеют право (ст. 1000 Гражданского кодекса) действовать исключительно от имени доверителя – хозяина помещения.

Следовательно, арендодателем в договорах, заключенных ФЛП, будет выступать именно он.

Кроме того, наличие доверенностей означает, что каждый из ФЛП обязан действовать исключительно в рамках содержания данного ему поручения (ст. 1004 Гражданского кодекса). То есть, желательно (но не обязательно – смотри выше о предмете договора найма жилья), чтобы в доверенностях была формулировка, прямо указывающая на право ФЛП сдавать в аренду не только помещения, но и его часть.

При этом стоит обратить внимание на прямой запрет представителям заключать сделки с жилым помещением в своих интересах (ч. 3 ст. 238 Гражданского кодекса). То есть арендные платежи, полученные при выполнении договоров, придется перечислять в адрес владельца жилья. ФЛП имеют право лишь на вознаграждение за свою деятельность в качестве представителей хозяина помещения (ст. 1002 Гражданского кодекса). Понятно, что это вознаграждение может выплачиваться как в форме прямого платежа хозяина помещения поверенному, так и в форме отчисления в свою пользу поверенным определенной части арендной платы, полученной от арендатора.

Однако порядок таких расчетов необходимо закрепить в соответствующем договоре, поскольку закон этих вопросов не регулирует, устанавливая лишь презумпцию оплатности услуг поверенного (исходя из содержания ст. 1002 Гражданского кодекса). Поэтому в данном случае, когда имеются лишь доверенности (в которых вряд ли урегулирован вопрос расчетов), можно говорить лишь о наличии у ФЛП права требовать от хозяина помещения оплаты оказанных услуг поверенного, но не о праве забирать себе какую-либо часть арендной платы.

Также стоит отметить, что деятельность ФЛП в подобной ситуации, скорее всего, будет квалифицирована как предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества (код 70.31.0 КВЭД ДК 009:2005). Это, в свою очередь, даст налоговикам, согласно абз. 4 пп. 2 п. 291.4 ст. 291 Налогового кодекса, основания настаивать на отнесении ФЛП-представителей к 3 группе (либо пятой в зависимости от других условий) плательщиков единого налога.

Кроме того, под обложение единым налогом подпадет только та часть арендного платежа, которая будет отчисляться в качестве платы поверенного-ФЛП (п. 292.4 Налогового кодекса). Остальная сумма будет считаться доходом собственника жилья и, следовательно, подлежать обложению НДФЛ.

При этом существует риск того, что устные договоры поручения, на основании которых выданы доверенности, могут быть в суде признаны притворными (ст. 235 Гражданского кодекса), поскольку в зависимости от конкретных обстоятельств и условий сделки можно утверждать, что за ними скрываются отношения аренды жилья с последующей его передачей в субаренду. Эти отношения, в свою очередь, должны оформляться в письменной форме (ст. 811 Гражданского кодекса), следовательно, в случае любого спора между собственником жилья и ФЛП стороны будут ограничены в способах предоставления доказательств.

ВЫВОД:

Исходя из вышеприведенных аргументов, прилагаемая схема передачи жилья в аренду имеет право на существование, однако является излишне сложной и непрактичной.

Прежде всего для снижения юридических рисков желательно наличие не просто доверенностей, а полноценного договора поручения, в котором будут более детально прописаны полномочия поверенных, порядок и размеры оплаты их услуг.

Кроме того, целей налоговой оптимизации достичь вряд ли удастся (разве что плата за услуги поверенных составит практически 100 % арендной платы).

При этом такие отношения можно оформить другими способами, например, путем заключения договора аренды с правом передачи имущества в субаренду либо передачи недвижимости по договору управления имуществом.