Sidebar

Законодательство Украины возлагает на органы опеки и попечительства обязанность по осуществлению контроля за соблюдением родителями жилищных прав и охраняемых законом интересов детей. Среди прочих нормативных документов порядок защиты жилищных и имущественных прав детей определен и положениями Семейного кодекса. В частности, нормами СК органам опеки и попечительства предоставляется право отказывать в предоставлении родителям ребенка согласия на совершение сделок, в результате которых нарушаются права на жилье ребенка, то есть в результате которых ребенок лишается права собственности или права пользования жильем без предоставления другого равноценного жилья или улучшения жилищных условий.

Возьмем, к примеру, решение ВССУ «О признании договора ипотеки недействительным» от 16.01.2013, которым решен спор о признании договора ипотеки, заключенного без разрешения органа опеки, недействительным. Ситуация, изложенная в решении, заключалась в следующем.

Во время брака супругами был приобретен в собственность дом, который согласно документам являлся собственностью мужа. Супруг в обеспечение исполнения кредитного договора, оформленного с целью приобретения указанной недвижимости, передал в ипотеку банку дом, совладельцем которого являлась его супруга. На момент заключения ипотечного договора в доме проживали оба супруга и их малолетний сын, в связи с чем на момент заключения договора ипотеки требовалось разрешение органа опеки и попечительства. Супруга как истица в интересах малолетнего ребенка обратилась в суд с иском к банку о признании договора ипотеки недействительным и исключении из реестра ипотек записи о запрете отчуждения дома, ссылаясь на что, что договор заключен с нарушением требований действующего законодательства.

Суд первой инстанции требования истицы удовлетворил, признав ипотечный договор недействительным, а также исключив запись о запрете отчуждения дома из реестра ипотек. Решением апелляционного суда решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований об исключении записи из реестра ипотек было отменено и принято новое, которым в удовлетворении этих исковых требований отказано. В этой связи представитель банка подал кассационную жалобу, в которой потребовал отменить и решение суда первой инстанции, и решение апелляционного суда, а также принять новое, которым отказать в удовлетворении иска, мотивируя свое требование нарушением судами норм процессуального права.

ВССУ удовлетворил требования банка и отказал в признании ипотечного договора недействительным исходя из следующего.

ВССУ было отмечено, что супруги на момент возникновения спорных правоотношений находились в зарегистрированном браке, от которого имеют малолетнего сына. Во время брака супругами был приобретен в собственность жилой дом, свидетельство о праве собственности на который было выдано на имя супруга. Кроме того, в соответствии с документами супруг являлся единственным собственником жилого дома и по указанному адресу больше никто не был зарегистрирован.

Супругом был заключен кредитный договор, по которому последнему был предоставлен кредит в обеспечение исполнения условий которого в этот же день передан в ипотеку банку жилой дом. На момент заключения договора в доме был зарегистрирован только супруг и доказательств пользования домом другими лицами не было.

 

Действительно, согласно требованиям статьи 176 СК и статьи 18 Закона «Об охране детства» дети являются членами семьи собственника жилого помещения и имеют право пользоваться занимаемым помещением наравне с собственником. И в случае если при заключении договора ипотеки были нарушены права малолетних или несовершеннолетних детей, договор ипотеки признается недействительным. Исходя из этих норм, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор ипотеки нарушает права малолетнего ребенка на пользование домом. Однако ВССУ отметил, что суд первой инстанции не учел тех обстоятельств, что на момент заключения ипотечного договора единственным пользователем дома был супруг, а доказательств того, что супруга и ее малолетний сын пользовались переданным в ипотеку домом нет, поскольку в этом доме они зарегистрированы не были.

Принимая во внимание названные факты, ВССУ пришел к выводу, что договор ипотеки заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства и при его заключении не были нарушены права истицы и ее малолетнего ребенка, а соответственно, оснований, предусмотренных статьей 203 и статьей 215 ГК для признания договора недействительным, нет.

ВЫВОД ВССУ:

ВССУ, рассматривая вопрос признания ипотечного договора, заключенного без разрешения органа опеки и попечительства (при наличии малолетних или несовершеннолетних детей), пришел к выводу, что основанием для признания такого договора недействительным может послужить лишь подтвержденный факт проживания малолетнего в доме, который передается в ипотеку. Исходя из позиции ВССУ, суды не могут признавать ипотечный договор недействительным, ссылаясь лишь на отсутствие разрешения органа опеки, и для признания того, подобный договор может нарушить права детей, требуется документально подтвержденный факт проживания или регистрации ребенка.

Следует обратить внимание на то, что разрешение органа опеки и попечительства требуется не только в том случае, если ребенок является совладельцем недвижимости, но и в том случае, если имеет место только регистрация ребенка в жилом помещении. Из этого разъяснения следует лишь тот вывод, что заключение договора ипотеки может нарушить права малолетнего ребенка лишь в том случае, когда такой ребенок зарегистрирован в жилом помещении или является его совладельцем.

Также в том случае, когда квартира приобретена одним из супругов до регистрации брака, второй супруг и ребенок имеют право пользования квартирой, то есть право проживать в квартире. Право владеть и распоряжаться жилищем остается у владельца, и распоряжаться жильем он может, не нарушая права второго супруга и ребенка на проживание (письмо Госдепартамента по усыновлении и защите прав ребенка № 4.1/6-49/3248).

Подобные разъяснения и судебные решения подтверждают тот факт, что сами родители обязаны заботиться о том, чтобы все их имущество использовалось и сохранялось с учетом интересов ребенка (статья 177 СК), поэтому до заключения договоров ипотеки, залога или других сделок с возможными негативными последствиями стоит позаботиться о регистрации ребенка.

В действительности сложившаяся на сегодняшний день судебная практика свидетельствует о том, что договор ипотеки, заключенный без согласия органа опеки и попечительства, признается недействительным, если на момент его заключения супруги и их несовершеннолетние имели право пользования спорным помещением.

То есть залог квартиры, оформленный в целях обеспечения выполнения кредитного договора, заключенный без разрешения органов опеки, будет признан незаконным на основании части 6 статьи 203 ГК, но лишь в том случае, если в момент заключения договора в доме был зарегистрирован малолетний ребенок. Использовать схему заключения ипотечного договора без разрешения органов опеки, с намерением в дальнейшем признать его недействительным, тоже не стоит, ведь суд все равно обяжет должника выплатить всю сумму долга, да и не каждый банк столь безрассудно относится к заключению подобного рода сделок.

Хочется также обратить внимание, что позиция, изложенная в рассмотренном решении, не единственная. Так, ранее суды придерживались категорически противоположной точки зрения. Возьмем, к примеру, определение Верховного Суда от 23.12.2009 № 6-26829св09, которым полностью подтверждено решение суда апелляционной инстанции, принятое в аналогичном споре. Суды также придерживались той точки зрения, что при наличии в семье малолетних детей заключение договора ипотеки должно сопровождаться предоставлением разрешения от органа опеки и попечительства, в противном случае заключение такого договора будет противоречить требованиям статьи 18 Закона «Об охране детства» и как следствие такой договор должен быть признан недействительным.

Что касается регистрации ребенка в жилом помещении как обязательного фактора получения разрешения органа опеки, убеждения ВСУ заключались в следующем. В тех ситуациях, когда договор купли-продажи дома, кредитный договор и договор ипотеки заключаются одновременно в один день, покупатель дома и его семья не могут быть зарегистрированы в нем в тот же день по объективным причинам. В таком случае ВСУ считает правильным вывод о признании наличия у несовершеннолетнего ребенка ипотекодателя права на пользование жилым помещением, которое передавалось в ипотеку.

ВЫВОД:

Сложившаяся на сегодняшний день судебная практика показывает, что залог квартиры, оформленный в целях обеспечения выполнения кредитного договора, заключенный без разрешения органов опеки, будет признан незаконным на основании части 6 статьи 203 ГК. Но лишь в том случае, если в момент заключения договора в доме был зарегистрирован малолетний ребенок. Естественно, в ситуации, когда договор купли-продажи и договор ипотеки заключаются в один день, приобретатель не имеет объективной возможности зарегистрировать ребенка, и именно по этой причине суды должны придерживаться лишь той позиции, которая обеспечивает интересы ребенка.